管理会社の選び方（僕の経験談）
今年度ももうすぐおしまいですね。
テレビは新元号の話でもちきりﾆｬ
たしかに今年は年度末よりも新元号発表の方がインパクト強いです…が、個人的には興味薄いので新元号の話はそっとしときます。
にゃん太は興味あるﾆｬ♪
新元号に興味津々のにゃん太さんはほっといて、今日のお題ですが…
管理会社の話ﾆｬ？
そうです。
前回の記事に対して、ありがたいことにコメントをいただきました。
いつもはコメント欄に返信を書かせていただくのですが、コメント欄に書くには文章量が多くなりすぎるので、記事として書かせていただこうと思います。
記事のネタ、ありがとﾆｬ♪
にゃん太さん、言葉のチョイスがよくないです（汗）
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いただいたコメント
コルさん（id:cornote）
「よかったら管理会社の選び方や決めた時の経験談を教えてほしいです。」
質問、ありがとうございます！
ありがとﾆｬ！
でも、ご主人…人に教えれるようなことあるﾆｬ？
・・・
にゃん太さん、いきなり核心をついてしまいましたね…
だってご主人「れーさい大家」ﾆｬ
・・・「零細」ね。
過去の記事でもお話しましたが、僕は兼業大家をしています。
していますが…にゃん太さんが言うように「零細大家」です。
1棟マンションやオフィスビルなんかもちろん持ってません。
そらそうﾆｬ
「れーさい」ﾆｬ
持ち物件は戸建て・テラス（連棟）合わせて4件のみ。
この程度の規模だと自分で物件や店子（物件を借りてくれている人）の管理を行っている人が多いのですが（自主管理）、僕は自分の時間をちゃんと確保したいので管理会社に管理をお願いしています。
アウトソーシングﾆｬ
これくらいのレベルの兼業大家が書いていますので…あしからず。
現状
今の持ち物件・4件はすべて管理会社をつけているんですが、すべて同じ管理会社に任せているわけではありません。
なんでﾆｬ？
単純に物件のエリアのためです。
4件中3件が大阪堺市に、残り1件が兵庫県宝塚市にあるので、エリアごとに管理会社を分けています。
分けないといけないﾆｬ？
管理会社にも管理の対象となるエリアが決まっているんです。
エリアからはずれた物件は、当然管理をお願いすることができません。
でも、一番の理由はそれじゃないんです。
ぇ？
管理会社を選ぶ基準① －エリア－
僕は管理をお願いする物件から、できるだけ近いところにある管理会社に管理をお願いしています。
実際、堺市の物件の管理をお願いしている管理会社は宝塚市も管理対象エリアになっているのですが、宝塚市の物件は別の管理会社にお願いしています。
対象エリア内なのにﾆｬ？
えぇ。
対象エリア内なんですが、遠いからです。
なにか問題が起きたとき、電話対応で済むなら物理的な距離は関係ないのですが、賃貸物件で問題が生じたときって実際に現地に向かっていただかないと行けないことも少なくありません。
そんなときに、管理会社から10分で着くのと1時間以上かかるのとでは、店子の気持ちを考えると雲泥の差があります。
困った時はすぐ来てほしいﾆｬ
まぁ、物理的に近ければ、どこの管理会社でもすぐに対応してくれる…わけではないですが、それでも遠いよりは近いほうが対応してくれやすいと思います。
管理会社を選ぶ基準② －口コミ－
わかったﾆｬ！
ネットの書き込みﾆｬ！
ぶっぶー
ちがいます。
ガーン…
もちろんネットの情報も役に立つことあるとは思いますが、誰が書いたかわからない批評なので鵜呑みにするのはオススメしません。
ご主人…それ言って大丈夫ﾆｬ？
はい？
これブログ記事ﾆｬ。
信じてもらえなくなるﾆｬ？
えーっと・・・
それは困ります（汗）
でも、ここに書いてることはあくまで「僕の経験談」なので、そこには嘘はないです。
読んでくれた人にとって、僕の経験が少しでも役に立つことがあれば、それで十分です。
ま、ネットってそういうもんﾆｬ
・・・ネコのくせに（怒）
ところで、ネットじゃなければ口コミってなんのことﾆｬ？
大家仲間からの情報です。
横のつながりってやつですね。
ご主人、友達いるﾆｬ？
失礼な！
まぁ、この場合は友達というより同じように大家業をやってる人たちで作ったコミュニティーを活用させてもらってるんですけどね。
コミュニティーﾆｬ？
えぇ。
大家業って基本的に自分一人でやってる人が多いんです…ひとり社長的な。
でも、それだとモチベーション保つの難しいですし、なにより楽しくないです。
なので大家業をやってる人の多くは、どこかしらのコミュニティーに属しているんですよ。
そうすれば、色んな人の経験談や最近のトピックス的な情報を共有することができますからね。
あのご主人がアクティブﾆｬ…
・・・このネコ、ほんと失礼（怒）
ご主人も、どこかのコミュニティーに入ってるﾆｬ？
えぇ、僕は２つのコミュニティーに席をおいてますよ。
フタマタﾆｬ！？
・・・別に悪いことじゃないですからね？
あ、いいﾆｬ？
普通です。
コミュニティーでは、不定期で勉強会や物件見学会、交流会などのイベントが開催されますので、タイミングが合えば参加して情報をアップデートしている…というわけです。
まとめ
上記2つの選択基準で管理会社を選んでいるわけですが、個人的には選ぶときよりも選んだ後の方が大切だと思ってます。
どういうことﾆｬ？
管理会社と言っても相手は人ですからね、コミュニケーションちゃんと取っていくことが大切です。
接待ﾆｬ？
している人もいるみたいですが、僕はしません。
ちゃんとコミュニケーションをとるっていうのは、蜜月の関係になるというわけではないです。
管理会社とは契約を結んで物件と店子の管理を行ってもらうわけですが、それは主従関係ではなく対等な関係だと思っています。
でもお金払ってるﾆｬ
お金を払ってるから偉いというわけではないと思いますよ。
僕が不動産賃貸業を営むことができているのは、管理会社のおかげでもあるということを忘れてはいけないということです。
良好な関係性を築くことが、ほんとうの意味で自分にとっていい管理会社とめぐりあう最良の方法のひとつだと思います。
管理会社も人…コミュニケーションが大切ﾆｬ
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「あの話」の続報…まぁ、やっぱりな感じですが。
今回は「あの話」の続きです。
「あの話」ってなんﾆｬ？
以前、僕の持ってる賃貸物件に入居中の男性が県営住宅の抽選に当たったって話をしたの、覚えてないですか？
思い出したﾆｬ！
クレーマー気質の人ﾆｬ！
それです。
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これまでの経緯
お時間のある方はぜひ過去の記事を読んでみてください。
いろんな人がいるﾆｬ…
ほんとに。
時間のない方のために、過去記事を要約すると
僕は不動産賃貸業（大家さん）を兼業で行っているんですが、持っている賃貸物件のひとつに住んでくれている店子（借家人）の男性が県営住宅の抽選に当選したという話です。
それだけなら特に問題なかったﾆｬ
そうなんです。
抽選に当選したらすぐに県営住宅に入居できるわけではなく、県営住宅の管理会社による書類審査に通る必要があるんですが、その書類のひとつに現在住んでいる物件の大家（つまり僕のこと）の署名・捺印を要するものがあったのですが…
ご主人が拒否したﾆｬ
にゃん太さん、端折りすぎですよ！？
そんな言い方したら、僕のわがままで署名・捺印しなかったみたいになるじゃないですか！
要約だからいいﾆｬ
署名・捺印しなかった理由を知りたい人は過去記事見るﾆｬ
・・・それでいきましょう（笑）
ま、そんなわけで、結局その男性は県営住宅の管理会社による審査を通ることができなかった…という話でした。
管理会社からの一本の電話
この話自体はすでに終わったことのはずなんですが、先日また管理会社から連絡が入りました。
またクレームﾆｬ？
僕もそう思いましたが…
管理会社：
「あ、半熟家長さん、また『あの人』のことでお伝えしないといけないことがあります。」
僕：
「ぇ、またなにかありました？」
管理会社：
「ここ2ヶ月、家賃の支払いがありません。」
また家賃滞納ﾆｬ！？
そのようです。
まぁ、なんとなくですがこういうことになるだろうな…って予感はしてました。
逆恨みﾆｬ？
家賃未払いの理由は分かりませんが、このタイミングですからね、そうじゃないかなって思いますよね。
で、どうするﾆｬ？
それは管理会社との電話の続きで話したのですが…
今後の展開
僕：
「『あの人』に連絡はつくんですか？」
管理会社：
「もちろんつきません。」
僕：
「やっぱり。」
管理会社：
「えぇ、やっぱりです。で、家賃保証会社から訴訟の手続きの準備だけは進めておきたいと連絡と、半熟家長さんの同意が必要な書類が届いてますのでまたお送りしますね。」
僕：
「仕方ないですね…」
訴えるﾆｬ？
僕が訴えるわけではなく、賃貸保証会社が、ですけどね。
たぶん書類もその委任状的なものだと思います。
困ったもんﾆｬ…
まぁ実際に訴訟→強制退去の流れになったとしても、それはそれでいいのかもしれません。
家賃ゼロになるﾆｬ
それは痛いですが、問題の多い店子ですからね…大惨事になる前に一度リセットしてもいいかなって。
管理会社や家賃保証会社には申し訳ないですが、ほんと委託しててよかったって思うケースです。
アウトソーシングのいいところﾆｬ♪
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子ども乗せ電動アシスト自転車を選ぶときのポイント（私見）
子どもを乗せることができるタイプの電動アシスト自転車を買いました。
唐突ﾆｬ
僕にしてみたら唐突でもなんでもないんですよ、なんせ今年に入ってからずっと選んでましたから。
2ヶ月以上ﾆｬ
たかが自転車選ぶのにそんなにかかるﾆｬ？
たかが自転車じゃないですよ？
電動アシスト自転車ですから。
自転車は自転車ﾆｬ
にゃん太さん…それ、全国の自転車好きの人を敵にまわしますよ？
このブログ、そんなにみられてないから大丈夫ﾆｬ
・・・（怒）
今回は僕が吟味を重ねた過程と、その結果選んだ一台を紹介したいと思います。
・・・自慢したいだけﾆｬ
それは否定しません（笑）
ベビーカーor抱っこ紐の2択だった頃と比べると、段違いで便利になりましたから。
電動アシスト自転車買うまで、徒歩一択ﾆｬ
ほんと、よく歩きました。
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なんで買うことに？
やっぱり徒歩じゃしんどかったからﾆｬ？
まぁ、端的に言えばそういうことになりますが…
具体的には、やっぱり新年度から始まる保育所への送り迎えのためというのが大きいですね。
さいわいにも自宅から近い保育所から内定をいただいたのですが、それでも徒歩だと20分前後かかってしまいます。
それが自転車だと10分以内！
毎日の送り迎えに要する時間が10分も短縮できるなら、十分購入を検討するに値します。
あとは買い物ですかね。
いまは徒歩10分くらいのところにあるスーパーまでベビーカー押しながら行ってるのですが、買ったものを持ち帰るのが大変なんです。
育休中は夫婦で一緒に買い物に出かけるので、妻がベビーカー、僕が買ったものをそれぞれ分担して運ぶことができますが、仕事に復帰した後はそうもいきません。
どちらかが子どもを連れて買い物に出かけた場合、子どもと買ったものを運ぶ手段として子どもを乗せることができる電動アシスト自転車が必要と考えました。
意外と考えてたﾆｬ
意外ってなんですか、ちゃんと考えてますよ。
選ぶときのポイントを絞る
でも、いざ子どもを乗せることができる電動アシスト自転車を探してみると予想外に種類が多かったんです。
それも「どれでも同じ」ってわけじゃなく、各社各製品それぞれに特徴があって、初めて自転車屋さんに行った時は眺めるだけで撤収してきました。
完全に気圧されてるﾆｬ
いやー、圧倒されました。
でも、これだけ種類が出てるなら
「もっと具体的に、僕が電動アシスト自転車に求めるポイントを絞って、探すことができるんじゃないか？」
と思って、ポイントを絞ってみました。
僕が電動アシスト自転車に求めるポイント
① 息子を乗せられる
② 息子の体重は約8kg
③ 主に運転するのは妻
④ 妻は自転車があまり得意ではない
⑤ 一日の移動距離は最大で20km？
⑥ 坂道は少なく、平地が主
⑦ 買い物にも使いたい
このポイントをもとに約2ヶ月間かけて選んだ一台がこちら。
選んだ一台
ヤマハ PAS Kiss mini un PA20KXL（リアカゴのオプション付き）
赤いﾆｬ
色には触れないでください。
気に入ってないﾆｬ？
義父に「郵便局員か？」と。
・・・まんまﾆｬ。
…さて、今回購入に至ったこの自転車の特徴ですが、
自転車の前部に子どもを乗せるタイプ
子どもを乗せられるタイプの電動アシスト自転車は、子どもを前に乗せるタイプと後ろに乗せるタイプの2種に大別できます。
後ろに乗せるほうが一般的な気がするﾆｬ
僕もそう思っていたのですが、子どもが小さい時（2歳未満）は前に乗せるタイプのほうが安全だと、自転車屋の販売員に教えてもらいました（実際、後ろにつけるタイプでは1歳以上から使用可能となっていますが、推奨は2歳～となっています）。
ちなみに前に乗せるタイプは子どもの体重が15kgまでなので、あと2年くらいしたら後ろに乗せるタイプに変える必要があります。
2年で買い換えるﾆｬ！？
・・・
そんなリッチなことしません。
オプションでリアチャイルドシートを購入する予定です。
それと子どもを前に乗せるタイプの電動アシスト自転車を選んだもう一つの理由は、操作性です。
運転しやすいﾆｬ？
子どもを乗せていても、想像以上に操作しやすいです。
自転車の前カゴに10kgのお米を積んで運転するのと比べると、格段に違います。
自転車の運転がちょっぴり苦手なうちの妻でも、子どもを乗せて走れるくらいですから相当なもんです。
…ご主人の奥さん、ディスられてるﾆｬ
ホントの事なので。
走行可能距離は標準モードで49km（パワーモードだと40km）
走行距離はバッテリーの容量に比例するのですが、一日に40km以上使用する予定はないので、これで十分です。
充電がめんどくさいので、充電回数を減らしたい人ならPanasonic製の電動アシスト自転車（Panasonic ギュット・クルーム・DX BE-ELFD03V2）であればバッテリー容量が大きいのでオススメです（オートマチックモード：60km パワーモード：50km）。
ちなみに今回購入した電動アシスト自転車のバッテリー充電時間は3.5時間です。
アシストが滑らか
これは各社の電動アシスト自転車を試乗してみての感想です。
試乗してみたﾆｬ？
えぇ、平日午前中なら自転車屋さん超ヒマそうだったので、すごく丁寧に対応してもらえました。
・・・口悪いﾆｬ
今回購入した「ヤマハ」以外に「Panasonic」と「ブリヂストン」の計3社の電動アシスト自転車に試乗したのですが、滑らかさでは「ヤマハ」がダントツでした。
そんな違うもんﾆｬ？
違いました。
誤解のないように言っておきますが、けっして「Panasonic」と「ブリヂストン」が良くなかったわけではありませんので。
「Panasonic」「ブリヂストン」の2社の電動アシスト自転車は、滑らかさ以上に「力強さ」を感じました。
その違いを一番感じたのは「走り出し」です。
子どもを乗せていると、その重さのため、走り出しが不安定になりやすいのです。
なら、力強いアシストをしてくれる電動アシスト自転車の方がいいﾆｬ
それは一理あるんですが、もともと自転車の運転がちょっぴり苦手な妻が言うには
「すごく押される感じがして怖い」
だそうです。
その点、ヤマハの電動アシスト自転車は
「ペダルが軽く感じる」
と違和感が少なく乗りやすいと言ってました。
ご主人の感想はどうだったﾆｬ？
んー・・・
慣れればどっちでもいい。
・・・リポート下手くそﾆｬ
オプションでリアカゴ購入
子どもを前に乗せるタイプの電動アシスト自転車の最大の欠点、それはカゴがついていないということです。
というわけで、オプションでカゴ（【ヤマハ純正】 PAS Kiss mini un専用フロント・リヤ共用バスケット (スチール製)）を購入しました。
荷物は後ろに乗せるﾆｬ？
そうなります。
なら、そのカゴは2年間の命ﾆｬ
あぁ、2年くらいしたらリアにチャイルドシートを取り付けるからですか。
実はこのカゴ、フロントのチャイルドシートと入れ替える事ができるスグレモノなんです。
リアカゴがフロントカゴにもなるﾆｬ？
そうなんです。
純正のものって高いことが多いので買うの躊躇するんですが、これは使いまわせるのでお得です。
実際に購入してみて
ただいま絶賛練習中なんですが、妻もだいぶ慣れてきたようです。
特に走り出しと上り坂でのアシストは、強すぎず・弱すぎず丁度いいといってます。
ただ自転車にあまり乗り慣れていないので、
「ペダルを漕ぐのがしんどい」
「ペダル漕がなくても進んでくれたらいいのに」
って言ってますが。
・・・それ電動アシスト自転車じゃなくて、電動バイクﾆｬ
あと追加で購入したものは、
● 自転車カバー
● チャイルドシートカバー
● ワイヤーロック
です。
自転車カバー
楽天市場で購入したのですが、リアカゴをつけたPAS Kiss mini un PA20KXLがキチンと収まるサイズで、生地も厚手で丈夫そうです。
カバー買うときって「サイズ、これでホントに大丈夫？？」って毎回思うのですが、今回はアタリでした。
チャイルドシートレインカバー
フロントチャイルドシートが特殊な形状なため、専用のレインカバーが必要になります。
・・・カラーバリエーションのなさが残念です。
ワイヤーロック
盗難防止として、太めの柱につけられるよう長め（約1.9m）のワイヤーロックにしました。
ワイヤーは細めですが、使い勝手はいいです。
さいごに
4月から実稼働となりますが、すでに期待以上の働きをしてくれています。
にゃん太も乗りたいﾆｬ
いまのところ特に問題は起きていないですが、使っていてなにか不具合を感じた時は記事にて報告したいと思います。
にゃん太も乗りたいﾆｬ！
今回の記事が少しでも電動アシスト自転車を検討している方の一助になれば、と思います。
にゃん太も乗りたいﾆｬー！！
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新年度入所内定をもらった保育所の入所前面接を受けてきました
気づけば今年度も残りわずかですね。
ご主人のニート生活もあとわずかでおしまいﾆｬ
ニート！？
にゃん太さん、育休ですよ？育児休業中。
長すぎて働いてるころのご主人忘れたﾆｬ
たしかに長いですよね…
去年の5月からですから、もう11ヶ月ほど仕事から離れてることになります。
ご主人、使いものになるﾆｬ？
…そこは正直不安。
不安ですが、復帰しないと本当にニートになってしまうので頑張るしかないです。
その職場復帰に不可欠なのが保育所。
先日、内定をいただいた保育所の面接がありましたので…
今日はそれを書いていくﾆｬ！
・・・それ、僕のセリフです。
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電話で申込
この保育所面接ですが、昨年末に届いた保育所内定通知に案内が同封されていました。
だいぶ前の話ﾆｬ
そうなんです
それも、その案内には
「3月4日ごろから電話予約を受け付けますので、10時～17時の間に電話してください」
と書かれていました。
…忘れそうﾆｬ
…ね。
年末に3月のこと言われても、ちゃんと覚えておける自信ありません。
ま、そのへんは妻がちゃんとカレンダーに書き込んでいくれていたので大丈夫でしたが。
人任せﾆｬ
役割分担ですよ、にゃん太さん。
で、なんの面接ﾆｬ？
それなんですが、この案内をいただいた時点ではよくわかってなかったんです。
案内には面接時に提出する書類が複数枚同封されていただけで、面接内容については一切記載がなかったので。
提出書類
同封されていた提出書類ってなんﾆｬ？
入っていたのは大きく分けて2種類
・入所予定の幼児の発達について
・入所予定の幼児のアレルギーについて
難しいﾆｬ？
そんな難しくなかったですよ
フリースペースもありますが、基本一問一答みたいな形式でしたので。
入所予定の幼児の発達について
うちの子が今度入るクラスが0歳児（後期）になるので、ここでは基本的な動作能力（寝返り・座位保持・ずり這い・はいはい・つかまり立ち・伝い歩き etc）や食事時の姿勢、食事の形態やタイミング（母乳やミルク・離乳食 etc）、現在の標準的な一日のタイムスケジュールなどを記載しました。
けっこう多いﾆｬ
0歳児は同じクラスでも能力の差が大きいので、なにができてなにがまだなのか細かく把握しておく必要があるんだと思います。
それぞれの動作ができるようになった月齢まで記載するようになってましたから。
覚えてるﾆｬ？
そりゃもちろん！
…といいたいところですが、けっこう曖昧になりますよね（汗）
…やっぱりﾆｬ
でも、妻がちゃんと育児日記をつけているので大丈夫。
また妻任せﾆｬ
入所予定の幼児のアレルギーについて
5ヶ月を過ぎた頃から離乳食を始めているのですが、その進捗度合いとアレルギーの有無について記載しました。
といっても、食材の名称が書かれた一覧表に「食べ始めた日」と「アレルギー反応の有無」について記載していくだけなんですけどね。
これも妻の育児日記から転載ﾆｬ？
…えぇ、それがなにか？
…なんでもないﾆｬ
さいわい、うちの子はいまのところアレルギー反応がみられる食材にはあたっていないのですが、この表を埋めていて気づいたことが…
だいぶ偏ってない？？？
ぇ？
野菜系はまずまずだったんですが、問題は肉・魚系…
肉は鶏肉はささみを食べているんですが、牛・豚に関しては全く食べさせてませんでした。
魚に至ってはさらにひどい状況で、しらすを食べさせたことあるんですが、そのときもほとんど飲み込まずに口から出す始末…そう、自動販売機にしわくちゃのお札を入れたときに返されるかのごとく。
それ以降、魚系は縁遠い存在に…
…タンパク質大丈夫ﾆｬ？
彼の主なタンパク源はささみと乳製品、あと豆類ですね…現状。
それとまだ食べさせたことないものとしては、果物類と調味料系…あ、麦茶などの飲み物系も。
偏りすぎﾆｬ！
いやほんと…一覧表を埋めててびっくりしました。
さて面接当日、その内容は？
で、面接はどうだったﾆｬ？
大きめの教室に通されて、同じ部屋で4組の家庭がそれぞれの担当者と個別に面接（30分程度）を受けた後、全員揃って保育所の決まりごとについての説明を受けました。
入所の許可はもらえたﾆｬ？
そう、それ。
僕はこの保育所面接って勝手に「入所の合否を決める面接」と思っていたんですが、入所の合否って昨年末に届いた「内定通知」だったんですね。
ん？てことは、この面接って入所の合否には関係ないﾆｬ？
まったく。
入所することはすでに決定事項（よほどのことがない限り）で、スムースに保育所生活に移行できるようにするための情報共有の場が、今回の面接だったんです。
…緊張して損しました。
面接では提出書類に記載した内容の確認と詳細についての聞き取りや、予防接種の進捗状況、持病やかかりつけ医院の確認など、入所する子どもができるだけストレスなく保育所生活に馴染むための情報共有が主でした。
食べれる食材の偏りについてはなにか言われたﾆｬ？
ぅ…
別に注意や指導などは受けませんでしたよ。
ただ、入所後に給食で出す予定のある食材について、「いくつか入所までに試せるものは試しておいてください」といわれたものはありましたけど…
多かったﾆｬ？
そんなないですよ？…10品目ほど。
十分多いﾆｬ！
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ローンを組んで家を購入するまでの流れについて～後編～
前回で終わらす予定だった「半熟家長、家を買う」シリーズ…
嘘つきﾆｬ
そんなつもりはなかったんですよ、ほんと。
…嘘つきの常套句ﾆｬ
すみません。
ちなみに今回の記事が初めての方は、お時間のあるときにでもこのシリーズの過去記事をチラ見していただければ泣いて喜びます。
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まずはおさらいから…
前回のブログの続きになります。
前回は家を購入する意思が固まったところから、住宅ローンの事前審査申し込みまでの話をさせていただきました。
1. 購入物件決定
2. 買い付け申し込み・価格交渉・申込金支払い
3. 住宅ローン事前審査の申し込み
4. 物件購入の本契約・手付金支払い
5. 住宅ローン本審査申し込み
6. 決済（残代金支払い）・住宅ローンの融資実行・登記申請・鍵の引き渡し
今回は｢4｣の物件購入の本契約・手付金支払いから、決済までを話したいと思います。
では、続きをどうぞﾆｬ！
物件購入の本契約・手付金支払い
買い付けが通ったら（売り主側から承認が得られたら）、次はいよいよ本契約です…といいたいところですが、ワンクッション入ります。
項目にないやつﾆｬ
分けようかどうか迷ったんですが、本契約の前準備みたいなものなので一緒にしました。
それは「重要事項説明書と売買契約書の確認」です。
重要事項説明書ってなんﾆｬ？
対象となる土地と建物について詳しく書かれている書類です。
専門用語が多く登場しますし、不動産関係の法令に基づいて書かれているので、初めてだとちんぷんかんぷんです。
ちんぷんかんぷん…それじゃ確認のしようがないﾆｬ
でも、大丈夫。
専門の資格を持った人がマンツーマンで説明してくれます。
わからない言葉や言いまわしなどは、その都度質問して確認するようにしてください。
売買契約書も同様ですが、どちらの書類も非常に重要なものになります。
あいまいにせずに、ちゃんと確認を取るようにしましょう。
たとえば、
「契約後から鍵の引き渡しまでの期間中に対象物件に生じた損害について誰が責任を負うのか」
についての記載なんかは重要なものと言えます。
誰の責任になるﾆｬ？
いちおう法律上は「買い主」になるんですが、特約で「売り主」の負担にすることも可能です。
今回のケースでは重要事項説明書に最初からその特約がついていたので何も言いませんでしたが、ついていないときは確認するようにしています。
聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥ﾆｬ
本当にそうです。
仲介業者も買い主が素人だってことは百も承知なので、ここは素人の強みを活かして納得いくまで質問しましょう。
で、その後にいよいよ本契約です。
このとき初めて売り主と売り主側の仲介業者と同席することになります。
ドキドキﾆｬ
ま、そうですけど、仲介業者を挟んでいるので売り主と買い主が直接やり取りする場面はありません。
お互い話しかけなければ、まったく話さずに最後までいくことも普通にありますよ。
それはそれでさみしい気がするﾆｬ
そこは個人の自由です。
以前、投資物件として契約するときに、売り主から「あの家はいいですよ、日当たりもいいですし。いつ引っ越しされるんですか？」と聞かれ、「賃貸にまわすので、僕は住みません」というのが、気が引けて言葉を濁した経験があります。
たしかにその物件に愛着のある元持ち主に対して「他人に貸すための投資用物件です」とは言いづらいﾆｬ
なので、サラッと終えられるなら、それはそのほうがいいときもあるかなと。
話を戻しますね。
この本契約では、契約書などの書面に署名・捺印をすることになるのですが、この場でも不明点が残っているなら遠慮せずに質問するようにしましょう。
先程も書きましたが売り主も同席しているので、売り主しか知らないような質問をしてみてもいいと思います。
僕が今回売り主にした質問では、
● 過去にシロアリ駆除などを依頼したことはあるか？
● 雨漏りなど不具合を感じたことはあるか？
● 空き家の期間はどれくらいあったのか？
● 近所付き合いで気をつけなければならないことはあるか？
などですね。
最後の質問が変わってるﾆｬ
意外と大切なんですよ。
これは投資物件のときにも聞いている質問項目なんですが、周辺の物的環境は自分でも確認できること多いけど、人間関係はそこに住んでいる人しか分からないことなんです。
また、仲介業者を通して質問した内容でも、あらためて売り主に質問することで微妙にニュアンスが違ってたりします。
質問は仲介業者にするだけじゃないってことﾆｬ
さて、疑問点などがすべてクリアになれば各書面に署名・捺印します。
そして「手付金」の支払いです。
これは売買代金の一部を先払いする感じですね、一般的に売買代金の1割程度です。
買い付け申し込み時に支払った申込金を手付金の一部に充てることができます。
この手付金は「代金の一部先払い」というのとは別に、売り主もしくは買い主が何らかの理由で一度結んだ契約を解除する時にも関係してくるんです。
具体的には、買い主側の理由の場合は「買い主が手付金を放棄する」ことで、売り主側の理由の場合は「売り主が手付金を倍にして買い主に返す」ことで、契約を解除することができます。
にゃん太さん、前回のブログで「覚えておいてください」って言ったこと、覚えてますか？
…そんな昔のこと忘れたﾆｬ。
そんな昔ではありませんが、覚えてないんですね。
「ローンを組むときには買い付け申込時にローン特約を付ける必要がある」
ということです。
あ、思い出したﾆｬ！それ気になってたﾆｬ！
…白々しいですが、まぁいいでしょう。
この「ローン特約」が関係するのが、契約解除のときなんです。
もし仮に住宅ローンの審査に落ちてお金を用意することができなかった場合、買い主は物件を買うことができません。
なので、この場合は「買主側の理由」により契約が解除されるため、本来なら「手付金を放棄」しなければならないのですが（売り主から手付金を返してもらわない）、この「ローン特約」をつけておけば「ローンが組めずに契約が解除される場合に限り、買い主は売り主から手付金を返してもらえる」んです。
買い主ラッキーﾆｬ
まぁ、買いたい物件が買えなかったわけですから、買い主もアンラッキーなんですけどね。
でも、「契約自体なかったこと」にできるので、ローン審査に過剰にドキドキする必要はなくなるわけです（ただし、この「ローン特約」には有効期限があるので、あらかじめ契約で定められた期日までに契約解除の手続きをしなければ、特約は無効となってしまいます）。
もちろん、仲介業者が「このお客さんは住宅ローン組めそうだな」っていうのをある程度判断してるからこそ、「ローン特約」をつけてもらえるんですけどね。
あ、それで最初に「勤め先」とか「年収」とかを聞くﾆｬ？
そうそう、そういった情報の本来の使いみちは、その顧客の属性を判断するためです。
ご主人の前の説明だと、悪用目的一択だと思ったﾆｬ
あれは僕個人の見解なだけです、不動産屋側が得するように利用しようと思えばいくらでも手はあるということを「妄想」したに過ぎません。
…また話は逸れましたが、これで無事本契約も終了です。
住宅ローン本審査申し込み・融資承認
契約が済むと必要な書類を揃えて、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。
もちろん申し込み先は、仮審査を通った金融機関です。
本審査はだいたい2週間前後、遅いところだと1ヶ月程度かかることもあるので、手際よく申し込みましょう。
必要書類って多いﾆｬ？
複数あります。
今回、僕のケースでは仲介業者が必要書類を揃えてくれたので、あまり手間には感じませんでしたが、自分で揃えなければならないケースもあるようです。
気になるようなら、事前に仲介業者に確認を取るといいと思います。
本審査で承認が得られれば、金融機関からすぐに連絡がくるはずなので、その後は決済の準備に移っていきます。
ただ、希望融資額より少ない額で承認がおりるケースもあります。
その場合は、投入する自己資金を増やすか、他の金融機関へ申し込みしなおすかなどを再検討する必要があります。
場合によっては、購入を諦めるという選択肢を取らなければならない可能性もありえます。
購入を諦める場合は、定められた期日までに契約解除の手続きを行うことになります。
決済（残代金支払い）・住宅ローンの融資実行・登記申請・鍵の引き渡し
やっと大詰めですね、決済です。
いよいよ家が手に入るﾆｬ
これは住宅ローンを組んだ金融機関の一室で行うことが多いです。
不動産屋じゃないﾆｬ？
大きなお金をやり取りしないといけないので、金融機関のほうが都合がいいんです。
大量の札束を持って移動するのは、余計なリスクを背負うことになりますからね。
ただ…実は決済の前に済ませておくことが抜けているんです。
…ぇ。まだなにかあるﾆｬ。
売り主と買い主が立ち会っての物件内覧会と境界位置の確認です。
これは本来、住宅ローンの承認が得られて決済に進む前に行われるものなのですが…
僕はこれをしたことがありません。
しなくていいものﾆｬ？
いや、したほうがいいんでしょうけど…
中古物件の場合、立ち会ってもらったところで何も変わらないというか…
境界位置も境界杭があればそれでいいですし…
…めんどくさがって、してないだけﾆｬ
…反省します。
というわけで僕はしたことありませんが、これから買うであろう皆さんはちゃんとしてくださいね（説得力なし）。
特に新築を購入する人は必ず行ってください、施工不良箇所がみつかれば補修工事を行ってもらわなければならないので。
引き渡し前の立ち会いで指摘しておかなければ、引き渡し後に対応を求めても対応してくれないこともあるので、重要なポイントです。
で、決済です。
ただ住宅ローン契約自体はこの決済日よりも前に行われることが多く、この場合は融資実行日と決済日が異なります。
それでなにか変わるﾆｬ？
変わりません。
でも決済日にバタバタしなくて済むという意味では、日程がずれているほうがゆっくりできます。
決済当日に行うことは
● 残代金支払い
● 登記申請
● 鍵の引き渡し
● 手数料支払
になります。
売買価格から手付金を差し引いた額が残代金になります。
金融機関で行うため、現金のやり取りではなく口座振込で行うのが一般的です。
登記は基本、行政書士の先生にお願いすることになります。
その日のうちに行ってもらう必要があるため、決済日は行政機関が開いている平日に設定されます。さらに言えば、午後に登記手続きが行えるよう午前中に設定されることがほとんどです。
残代金の支払により、物件が引き渡されることになるのですが、さすがに物件は持ち運べないので「鍵」を引き渡すことで物件の引き渡しとなります。
ただし中古物件の場合、防犯上の理由から鍵はできるだけ早く交換するほうがいいです。
最後に手数料を支払います。
支払い先は、仲介業者と登記を代行していただく行政書士の先生です（行政書士の先生には手数料以外に登記費用も合わせて支払います）。
支払額については仲介業者から事前に知らされるので、決済日までに用意しておく必要があります。
これでやっとマイホームを手に入れました。
あれ？「イレギュラー」の話がなかったﾆｬ
あー…、忘れてました。
イレギュラーの話
一般的な流れは今回と前回に書いたとおりなんですが、今回なぜか本契約の翌日に売り主の仲介業者から対象物件の鍵を受け取っているんです。
鍵の引き渡しって、クライマックスのやつﾆｬ？
そう、本来は代金をすべて支払ってから受け取るやつです。
それがなぜか、まだ住宅ローンの本審査も通ってない段階で、僕が預かることに。
？？？
普通じゃありえない話ですよ、もちろん売り主も知らないことでしょうから。
鍵を預かることになった経緯は「リフォームの見積もりをとるために物件を確認したい」と売り主側の仲介業者に連絡をとったことからはじまりました。
それが本契約の翌日のことです。
その日は対象物件で待ち合わせて一緒に寸法などを測ったり写真撮ったりしたんですが、その帰り際に売り主側の仲介業者が「リフォーム業者とか呼んで物件見てもらったりするんでしょ？鍵持っていたほうが何かと都合いいでしょうから渡しておきますね」と…
・・・
で、鍵を僕に渡して帰っていったんです。
ダメなやつﾆｬ
えぇ、ダメなやつです。
僕が売り主なら仲介業者を変えてもらうくらい、ダメなやつです。
やっぱり「変人」だったﾆｬ
それと実はもうひとつイレギュラーな事態に遭遇したんです。
今回、2018年5月28日が本契約で、2018年6月22日に決済・鍵の引き渡しが行われました。その間に大きな出来事があったんですけど、なにか分かりますか？
にゃん太が脱走したﾆｬ。
…ありましたね、そんな事件。
でも、それではないです。
2018年6月18日に大阪府北部を震源とした「大阪府北部地震」です。
すごい揺れたやつﾆｬ！家の中、すごい走りまわったﾆｬ！
…わが家は地震よりそっちの被害のほうが大きかったです。
そうじゃなくて、今回の物件のあるエリアもその地震の影響でかなり揺れたんですよ。
地震によって物件が損傷している可能性があるわけです。
大変ﾆｬ！どうだったﾆｬ？？
良かったのか悪かったのか、今回の地震の被害と断言できる被害はありませんでした。
良かったのか悪かったのか？？良かったに決まってるﾆｬ
もちろん無事物件を購入できたことはよかったです。
ただ、地震のせいで損害が出た場合、責任は「売り主」側にあるという特約をつけていたので、売り主側の負担で物件を修理することができたんです。
そしてあわよくばその損害に関係するほかのところの修理も…（ごにょごにょ）なんて考えてなかったですよ？
…考えてたやつﾆｬ
でもまぁ、本契約から引き渡しまでの短い期間中になにか起こるなんてありえない、って思ってたんですけど、今回の件でその考えはあらためないといけないなと思い知らされました。
災いは忘れた頃にやって来るﾆｬ
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ローンを組んで家を購入するまでの流れについて～前編～
「半熟家長、家を買う」シリーズもいよいよ大詰め。
…そんなシリーズ名ついてたﾆｬ？知らなかったﾆｬ
それにしても長かったﾆｬ。こんなの誰が読んでくれるﾆｬ？
…これから家を買おうと思ってる人とか？
これから家を買う人って、ほとんどは新築じゃないﾆｬ？
ぅ…
でも最近はリノベ（リノベーション）ブームやDIYブームとかあるし、空き家対策で優遇措置とかもとられてるから、中古（築古）物件も一定のニーズはあるんじゃないかなぁ…
…ま、付き合ってやるけどﾆｬ
（くそぅ、猫のくせに）
えーっと、今回は実際に物件が手元に入るまでの流れをみていこうと思います。
ただ…今回、売り主さん側の不動産屋さんがちょっと変わった人だったんですよね。
変人ﾆｬ？
変人じゃなくて「変わった人」。
ちょっとイレギュラーもあったんですが、普通の流れとしてはこんな感じです。
購入する物件が決まったところから書きますね。
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物件を購入するまでの一般的な流れ
1. 購入物件決定
2. 買い付け申し込み・価格交渉・申込金支払い
3. 住宅ローン事前審査の申し込み
4. 物件購入の本契約・手付金支払い
5. 住宅ローン本審査申し込み
6. 決済（残代金支払い）・住宅ローンの融資実行・登記申請・鍵の引き渡し
…買うって決めてからも長いﾆｬ
なんせ高額ですからね、スーパーみたいにレジ通って終わりではないです。
今回の場合、買うって決めてから鍵の引き渡しまで1ヶ月半くらいかかりました。
そんなかかるﾆｬ！？
場合によります。
投資物件で早いときは、内覧から鍵の引き渡しまでが2週間くらいでしたよ。
それでも2週間ﾆｬ…
今回はローン契約もあるから、「契約」→「鍵の引き渡し」までの期間が1ヶ月ほどとられていたんですよ。
ローン契約ってなんﾆｬ？
ローン契約については、のちほど。
とりあえず、順番に流れをみていきますね。
あ、ただし、今回この流れにちょっと変わたところがあるので、そこは「今回のイレギュラー」として書いておきます。
変人のやつﾆｬ
「変わった人」です。
では、家を買うまでの流れです。
購入物件決定
これは前にブログで書いたところになるので、ここでは割愛します。
内覧して「買う」って決めたとこﾆｬ
買い付け申し込み・価格交渉・申込金支払い
購入する意思が固まったら内覧に連れて行ってくれた不動産屋の担当者に連絡して、買い付けの申し込みを行います。
厳密に言えば、売り主に買い付け申し込みを行うんですが、不動産屋（仲介業者）が間に入ることがほとんどなので、不動産購入申込書に必要事項を記入し署名捺印後、その仲介業者を介して売り主へ提出します。
つまり
「買い主→買い主側の仲介業者→売主側の仲介業者→売り主」
のバケツリレーですね。
この買付け申し込み時に、必要であれば指値（根切り交渉）を行います。
一般的には値切りの理由と買い主の希望価格を申込書に記入して提出するんですが、もちろん希望が必ず通るわけではありません。
価格を打診したら、売り主からの返事待ちです。
返答は大きく2種類
● 「値切り価格でOK」
● 「それでは売らない」
「それでは売らない」はさらに2種類
● 「価格はびた一文下げない」
● 「そこまでは下げれないけど、これくらいなら下げてもいいよ」
というのに分けられます。
価格交渉ﾆｬ
家は金額が大きいので、場合によっては数十万～数百万円変わってきます。
値切りハンパないﾆｬ！
なので、見込みがあればチャレンジすべきです。
ただ、競争が激しい物件では交渉している間にほかの買い付けが入ることもあるので、そこは臨機応変に。
あと、ローンを組んで物件を購入する予定のときは「ローン特約」をつけるようにします。
ローン特約ってなんﾆｬ？
「ローン特約」は、もしローンが組めなかった時にこの契約は無償で白紙撤回できますよ、っていう特約です。
？
うーん…この時点でローン特約の説明をするのは難しいので、もう少し話を進めてからにしますね。
それまでは「ローンを組むときには買い付け申込時にローン特約を付ける必要がある」ということだけ覚えておいてください。
わかったﾆｬ
あと、買い付け申し込み時に「申込金」を仲介業者に支払う必要があることが多いです。金額は10万円程度が多い印象ですが、必要としないこともありました（今回は10万円でした）。
もし売り主側が断ってきたら申込金はどうなるﾆｬ？
ちゃんと返金されますよ。
逆に、申し込みが通った場合は物件購入代金の一部になります。
なので、申込金を納めた時に受け取る「預り証」は大切に保管しておく必要があります
申込金は不動産屋の儲けじゃなかったﾆｬ
住宅ローン事前審査の申し込み
買い付け申し込みが終わったら、すぐに住宅ローンの事前審査に申し込みます。
売り主側からの返事は待たないﾆｬ？
待ちません。
買いたい物件が決まったら、できるだけ早く住宅ローンの事前審査を申し込みます。
なんでﾆｬ？
住宅ローンは基本的に、事前審査に通らなければ本審査に申し込めません。
金融機関にもよりますが、事前審査には3日～1週間ほど、本審査には2週間前後要することがほとんどです。
時間かかるﾆｬ
定められた期日までにローン契約を結ばなければ、物件購入の話はご破算となってしまいますので、時間はできるだけ有効に使っていきます。
また事前審査は複数の金融機関を同時に申し込んでも大丈夫なので、第一希望の金融機関だけでなく、第二・第三希望の金融機関にも合わせて事前審査を申し込んでおくほうがいいです。
どうしてﾆｬ？
審査に落ちる可能性もあるからです。
特に事前審査に通っても、本審査で落とされるケースもあります。
本審査は基本的にひとつの金融機関しか申し込むべきではないので、2週間程度かかる本審査に落ちてしまうと、残りの限られた期間で他の金融機関を事前審査から申し込みしなおすにはスケジュールがタイトになってしまうからです。
もしものための「滑り止め」ﾆｬ
…なんか、思いがけず長いですね。
まだ今回の予定の半分も残ってるﾆｬ
長いと読みづらいので次回に持ち越します、すみません。
次回こそ、本当に完結編のはずﾆｬ！
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不動産屋さんと一緒に物件内覧。内覧ポイントもご紹介
まだ続いてますよ、「新居探し」。
これで3回目ﾆｬ？長いﾆｬ。
まぁ、そういわずに。
スーパーにお魚買いに行くのとはわけが違うんですから。
肉のほうが好きﾆｬ
それはどうでもいいです。
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ネット検索→内覧予約
さて前回の話で物件の条件が決まったので、検索アプリを使って探してみたところ候補物件として2件ヒットしました。
さっそく不動産屋に電話ﾆｬ
いいおっさんがもじもじしてても気持ち悪いだけなので、すぐ行動です。
物件情報を掲載してくれている不動産屋に電話して、内覧の日時を決めました。
幸いにも天気予報で2日ほど雨が続くと言われていた日に、内覧予約が取れてよかったです。
雨、好きﾆｬ？？
嫌いです。できれば一歩も外に出たくないですね。
でも、中古物件を見に行くなら雨の日がいいです。
…マゾﾆｬ？
ご主人が変態なのはちょっとイヤﾆｬ
違います。
雨漏りですよ、雨漏り。
晴れてても雨漏りの痕跡は確認することはできますが、実際に雨が降っている時のほうが分かりやすいですし、実際買うことを検討する時に有利に働くことがあるんです。
どういう意味ﾆｬ？
関西人大好き「値切り交渉」です。
不動産用語では「指値を入れる」とも言いますが。
セコいﾆｬ！！
いやいや、セコくないんですよ。
というか、これは「普通」のことです。
そもそも中古物件は「一般の人」が売り主であることが多く、この場合不動産屋は売り主と買い主との間を取り持つ「仲介役」となります。
売り主が一般の人である以上、その販売価格は一般人である売り主が決めるわけです。
それがどうしたﾆｬ？
売り主は一般人で「不動産のプロ」ではないのです。
つまり、「これくらいで売れたらいいな」とか「ローンがまだ残ってるからこれくらいで売らないとな」とか、物件の状態とはかけ離れた理由で価格が決まっているケースがほとんどと言えます。
そうやって決められた価格でも、買い主が「それでいいから買うよ」って思えるなら、別に値切る必要はないですが、物件の状態が思ってたより悪かった場合は話が変わります。
物件購入を見送るか、その状態に見合う価格に値段を下げて売って欲しいと言ってみるか。
価格交渉のネタに使うﾆｬ！
そうです。
内覧に行くということは、掲載されている条件をみて「いいな」って思ったからです。
で、実際に内覧に行く理由は「実際に行かないとわからないことを確認するため」になるわけですが、その中には「あら探し」も入っています。
あら探し…
「根切りのネタ」探しですね。
もちろん悪いところがまったくないのであれば、それが一番なのですが。
物件の悪いところが分かるということは、それが許容範囲内なのか、修繕が必要なのか、その状態ではいまの販売価格に釣り合わないのか、購入を諦めるべきなのか…、そんなことを考えることができるようになるということです。
値切りのネタというより、判断材料って言ったほうが聞こえがいいﾆｬ
…不動産賃貸業をやってる者からしたら、一番は「値切りのネタ」なので（笑）
内覧に行ってきました
さて、ちょっと時間は進んで、内覧当日です。
サクッと進んだﾆｬ
サクッと進めました。
内覧するとき普通は、まず不動産屋へ行ってから現地に連れて行ってもらうのですが、今回は僕の家から内覧する物件が近いため、現地集合にしてもらいました。
あと、不動産屋には「不動産投資をしており、投資物件として内覧を希望する」と伝えています。
？今回は自分の家探しじゃないﾆｬ？
自分の家探しですよ。
前のブログでも書きましたが、マイホーム探しのお客さんと思われると「めんどくさい対応」されそうなので、不動産投資家として行くことにしました。
それに、そのほうがいろいろ質問しやすいと思ったので。
一回限りのお客さんと思われないようにﾆｬ
えぇ、おかげでやりやすかったです。
現地集合の場合は少し早めに行く
内覧で現地集合にするときは、少し早めに行くようにしています。
待たせないようにﾆｬ
それもありますが、周辺の確認と対象物件の外観確認が主な目的です。
ただ今回の物件があるエリアは、もともと土地勘のある所なので周辺環境はよく知ってるんで、あらたまって見ることはなかったんですけどね。
知らないところの場合は、不動産屋に車で連れて行ってもらうだけでなく、自分の足でうろうろすることをオススメします。
また、日にちや時間帯、違う天気の日に行ってみるのもいいですよ。
騒音やニオイなど、その場でないとわからないことも多いです。
特に帰りが遅い女性の場合は、日常使う経路の安全確認（街灯の間隔や人通りなど）を実際に使う時間帯で確認しておくほうがいいと思います。
建物の外観で僕がよく確認するのは、外壁の状態ですね。
クラックなどの有無はもちろんですが、外壁塗装の劣化の程度も合わせて見ます。
外壁塗装って大切ﾆｬ？
とても大切です。
なんせ、外からの雨風の侵入を防いでくれる要ですから。
同じ理由で屋根も確認したいところですが、これはできる場合とできない場合があります。
周囲に出入り可能なマンションなどがあれば確認できるんですが…
大家仲間にはドローンを飛ばす人もいますが、厳密に言えば住宅街でドローンを飛ばすのは禁止されてるので僕はしていません。
まぁ、下から見て軒が波打ってたりする場合は、上から見なくてもヤバそうなのはわかります。
あとは、郵便受けですね。
いろいろチラシとか溜まってるﾆｬ？
それはあるかもしれませんが、そこをみるわけではないです。
「羽アリ」の死骸があるかを見ます。
これは周辺の空き家があれば、そこの郵便受けもコソッと見てまわります（ほんとはよくないですが）。
これは「シロアリ」がいるかどうかの確認です。
ちょうど内覧に行ったのが5月だったので、ヤマトシロアリの羽アリが発生する時期と重なります。
内覧のときも、室内に羽アリもしくは羽アリの「はね」がないか見てまわります。
シロアリは怖いって聞くﾆｬ
怖いです、ほんとに。
最近の家ならコンクリートでベタ基礎を入れることも多いのでまだマシですが、昔の家は土の上にそのまま家を建てているので、シロアリが家に登りたい放題となってしまっています。
シロアリの確認としては床下の換気が十分できているか、つまり床下の土が乾いているかどうかがポイントになります。シロアリは乾燥に弱いので。
あと懐中電灯…スマホのライトを使って、軒下を見てみるのがいいです。台所に床下収納があればそこから確認できることが多いので。
いないことを願うしかないﾆｬ
さて、そうこうしているうちに不動産屋が来たら、内覧開始です。
建具
不動産屋がドアや窓を開けてまわってくれるのですが、自分が家に入るときもドアを一度閉めてから、自分で開けて入るようにします。
せっかく開けてくれたのに、閉めるﾆｬ？
建具の開閉確認は必須項目です。
引っかかりや擦れなどがないか、閉めたときの隙間はどうかなどから、柱や建物全体の歪みが分かったりします。
これはできればすべての部屋のドアと窓でやってみたほうがいいです。
床
床は傾斜とたわみをみます。
建物の床はできれば全て自分の足で歩いてみましょう。体重をかけた時に床がたわんだり沈んだりするなら、床を支える土台に問題があると考えられます。
傾斜確認では、ビー玉を床において転がりださないかをみたりしますが、スマホアプリで傾斜を確認することもできます。
内壁
室内の壁も見てまわりますが、壁紙が裂けていたり、土壁の端や角に大きな隙間が空いていたりするのも、建物の歪みによることが多いです。
天井
天井も合わせて見ますが、天井は主に雨漏りの跡がないかを確認していきます。
袋戸棚がある場合はその天井も見たほうがいいです。
屋根裏も確認できるならしたほうがいいですが、僕は苦手なのでしません。
ほんとはしたほうがいいですよ。
あとは水まわりと電気ですね。
水まわり
水まわりで確認したいのは水漏れですが、配管は内覧で全て確認することは現実的ではありません。
内覧時に確認しておきたいのは、浴室内壁のひび割れ等の有無と排水処理能力です。
水道が開栓されている物件なら、内覧開始すぐに浴槽に水をためてはじめ、ある程度溜まったら水を抜いてください。そのときの水が抜ける早さを確認します。
ただ水道が止めらている事が多いので、僕は2Lペットボトルに水を入れて持っていくようにしています。普通ならすぐに流れる量ですが、その量で流れが悪いようなら生活するのに不自由さを感じると思います。
電気関係
電気は電気の総容量を確認します。
古い家では電気容量が小さい家（20～30アンペア）も多いので、家電をよく使う場合は事前に確認しておくほうがいいです。
電気容量は分電盤を見ればわかります。
…多すぎﾆｬ。
全部みるのはそれなりに時間がかかります。
一度に全部見なくてもいいと思いますよ、内覧は一度しかできないわけじゃないので。
日にちを変えて何度か内覧するのがいいと思います。
で、内覧しながら、もしくは内覧後でも構わないので不動産屋に質問します。
不動産屋に質問したこと
● 再建築可能か？
● セットバックは必要か？
● 隣地境界線は定まっているか？もめたりしていないか？
● 水道管の口径は？
● ガスは都市ガスか？
● 下水は本下水か？
● 土地は所有権か？
● なんで売りに出されたのか？
などが挙げられます。もちろんこれら以外にもありますが。
よくわからない言葉があるﾆｬ。
では、簡単にそれぞれ説明を加えますね。
再建築可能か？
建て替えができるかどうか。建て替えるつもりがなくても、確認しておくほうがいいです。再建築不可の物件ではローンが組めないこともあるので。また、再建築不可の物件の場合は、値切り交渉の余地があるとも言えます。
セットバックは必要か？
これも建て替えに関係するものです。建物の前面道路が4mに満たない物件の建て替えを行う場合、前面道路の中心線から2mとなる範囲には建物を建てることができません。これをセットバックといいます。セットバックが必要な場合、これも根切り交渉のネタとなります。
隣地境界線は定まっているか？もめたりしていないか？
古い物件では曖昧になっていることがちょくちょくあるので確認が必要です。特にもめてる場合はめんどくさいです。
水道管の口径は？
水道管の口径が小さいと水の出力が弱くなりやすいです。特にファミリー物件の場合は、複数箇所で同時に水道を使う機会もあると思うので、確認しておくほうがいいです。
ガスは都市ガスか？
ガスには主に都市ガスとプロパンガスがあります。プロパンガスの方がガス代が高いです。ただしプロパンガスの物件だとしても、ガス管が敷地内まで来ていることもあるので、そのあたりも聞いてみてください。
下水は本下水か？
エリアによっては浄水槽やくみ取りを使っているところがあります。
土地は所有権か？
定期借地権などでは住める期間が決まってしまいます。あと、所有権でも抵当権がついたままでは売ることができないので、抵当権抹消しているかも確認する必要があります。
なんで売りに出されたのか？
この項目が実は一番大切。物件を手放す理由は人それぞれです。理由によっては買うこと自体を再検討したほうがいい場合もあります。また、値切り交渉の余地があるかどうかも、売却理由から判断できる部分もあるため、一度は聞いておきましょう。ただ、その不動産屋が知らない場合もあります。その時は売り主、もしくは売り主が持ち込んだ不動産屋に確認をとってもらうようお願いしましょう。
質問いっぱいﾆｬ。
ところで売り主が持ち込んだ不動産屋って書いてるけど、内覧してくれる不動産屋のことじゃないﾆｬ？
事前に打ち合わせしたかのうような質問ですね、にゃん太さん。
にゃん太は、名アシスタントﾆｬ。
忖度ハンパないﾆｬ。
…話を進めましょう。
実は内覧してくれる不動産屋が、売り主が売却の仲介を申し込んだ不動産屋と同じ場合と、違う場合があるんです。
仲介業者（不動産屋）について
不動産屋はそれこそ数多く存在していますが、それぞれ不動産屋独自のネットワークでつながっています。
ある不動産屋（A店）に売却仲介の申込みが入ったとします。
A店は自分でも買い主を探しますが、それと平行して不動産屋独自のネットワークにも売却物件の情報を流します（流さないこともあります）。
別の不動産屋（B店）が不動産屋のネットワークからその売却物件情報を見つけ、自分の担当エリアに該当しているなどの理由から、自分の顧客にその販売物件の情報を流すことがあるわけです。
この場合、買う側としてはA店とB店どちらに行くほうがいいと思いますか？
？どっちでもいいﾆｬ。
もちろん、A店・B店どちらでも買えますが、A店がどのお店かわかるならA店にお願いするほうがいいです。
なにか違うﾆｬ？
まずは情報量。
直接、売却をお願いされた不動産屋は売り主とつながっています。
売り主しか知らない情報を得やすい状況と言えるでしょう。
そのため、質問に対するレスポンスもいいです。
それと交渉力。
不動産屋が売買を仲介する場合の収入は、仲介手数料となります。
この仲介手数料は売り主と買い主、それぞれから受け取るものです。
もし、買い主がB店から購入する場合、売り主からの仲介手数料はA店に、買い主からの仲介手数料はB店に支払われることになります。
しかし、買い主がA店から購入する場合は、売り主・買い主両方から仲介手数料がA店に支払われることになるのです。
つまり、A店からしたら、他の不動産屋で買われるよりも自分のところで買ってもらいたいので、買い主の希望が通るように協力してくれやすくなります。
だいぶ違うﾆｬ
ただ、売り主がどの不動産屋に持ち込んだのかは、普通ではわかりません。
どうにかならないﾆｬ？
不動産業者と仲良くなって教えてもらうとかですかね。
まぁ、教えてくれるかどうかわかりませんが。
…役に立たないﾆｬ。
ま、そういうこともあるよっていうプチ情報ということで（汗）
リフォームについて
話を戻しますが、内覧ではリフォームについても検討しておくほうがいいです。
リフォームが必要かどうか、必要な場所はどこか、いくらくらいかかるのか、などですね。
不動産投資をしている人は、経験や不動産仲間の情報からなんとなく費用の概算ができたりするんですが、普通はわからないので不動産屋に聞いてみてもいいです。
ただ不動産屋はリフォーム業者ではないので、担当者によって反応はまちまちです。
リフォーム業者にお金を支払って、内覧時に同行してもらう人もいますので参考までに。
あ、そういうことで言えば、内覧時に大工さんや建築士に同行してもらう人もいますよ。
餅は餅屋ﾆｬ
内覧の結果…
まぁ、そんなことを見ながら質問しながら内覧をしまして…
結果、ある中古戸建を購入することに決めました。
値切ったﾆｬ？
交渉したかったんですけどね…
売却理由を聞くと「親から相続で引き継いだ物件で必要ないから売却したい」ということらしく、「急いでいない」そうなんです。
さらに1年くらい前から売りに出しているけど売れなくて、最近やっと2割ほど売却価格を下げたばかり。
下げたあとに数件内覧が入ったけど、その全部が値切り交渉付きの買い付けだったらしく、全部断ったみたいなんです（このとき実際の指値価格も教えてくれました）。
まぁ、販売価格は投資物件としては高いですが、実際に住むことを考えれば許容範囲内だったので、言い値で決めました。
というわけで、今回はこのへんで。
次回は、仮契約から本契約までを書く予定にしています。
ようやく「新居探し」編が完結ﾆｬ。長いﾆｬ。
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持ち家と賃貸、新築と中古…どちらもメリット・デメリットがある
「新居探し」の続きです。
メリット・デメリット…
で、ご主人は持ち家ﾆｬ？賃貸ﾆｬ？新築ﾆｬ？中古ﾆｬ？
・・・。
すごく迷いました。
なんせ自分たちが実際に住む家ですからね。
家探しの中でも大きな選択となるのが、タイトルのとおり「持ち家or賃貸」「新築or中古」になります。
あと「戸建てorマンション」なんていうのもありますが。
結論から言えば、どれもいいところもあれば悪いところもあります。
グレーな答えﾆｬ。
どっちがいいかはっきりしないとモヤモヤするﾆｬ
はっきりと「こっちがいい！」とか決まってるなら、そもそも悩んでませんよ。
…たしかにﾆｬ
ですが、それぞれにメリットとデメリットがあるので、そこは押さえておく必要があります。
その人が置かれている状況などにより、その人にとってはどちらがいいかが決まることがあるので。
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まず僕の結論から
ちなみに、今回の新居探しで僕が選んだのは
● 持ち家
● 中古
● 戸建て
です。
なんでﾆｬ？
まぁ、それはのちほど。
とりあえず、それぞれのメリットとデメリットをざっくりと確認したいと思います。
まずは「持ち家vs賃貸」から
「持ち家vs賃貸」のメリットとデメリット
持ち家の主なメリット
● 資産形成になる
● ローンが終わると住居費が抑えられる
● 持ち家を担保にお金を借りることができる etc
持ち家の主なデメリット
● 転居しづらい
● 固定資産税や都市計画税を毎年支払う必要がある
● 建物に対する火災保険に入る必要がある
● 建物のメンテナンス費用が発生する etc
賃貸の主なメリット
● 転居が比較的しやすい
● 住宅ローンを組まなくていい（借金を背負わない）
● 建物のメンテナンス費用を出さなくていい etc
賃貸の主なデメリット
● 自分の資産ではない
● 2年毎の更新が必要（その際に更新料が必要な場合も多い）
● 常に住居費がかかる etc
裏返しになってるﾆｬ
比較する作業って「違うところを探す」作業になるから、それは仕方ないです。
「持ち家vs賃貸」のメリットとデメリットの考察
「持ち家vs賃貸」の比較ポイントは「資産」「転居」「お金」になります。
それぞれについて自分の将来設計と照らし合わせながら検討するのがいいと思います。
僕の場合は、
資産
別にこだわりがない。
どちらかといえば、せっかく毎月お金を払うなら自分のものになる方がいいかな、という程度。
転居
ちょっと考える。
ライフスタイルによって家の規模や住むエリアを変更した方がいい場合もあるので。
ただし持ち家を選んだとしても、転居したいときはその物件を賃貸物件として貸し出せばいいと考えるので、持ち家でもそれほど足かせには感じない。
お金
優先順位No.1。
特にランニングコストは抑えていきたい。
？その希望に近いのを選んだら、「持ち家」じゃなくて「賃貸」になりそうな気がするけど、違うﾆｬ？
たしかに「持ち家or賃貸」だけの選択でみたら、賃貸の方が合っているかもしれません。
でも、持ち家は「新築」にするのか「中古」にするのかで、その特徴が大きく変わります。
というわけで、次は「新築or中古」を比較していきます。
「新築vs中古」のメリットとデメリット
新築のメリット
● 新しい（新品）
● 購入時にリフォームの必要がない
● 自分の好みに合わせた設計が可能
● セキュリティが高い
● 固定資産税の軽減期間がある
● 不動産取得税の軽減制度がある
● 瑕疵担保責任期間が10年ある
● 耐震性が高い
新築のデメリット
● 物件価格が高くなりやすい
● 建物に消費税がかかる
中古のメリット
● 物件価格が抑えられやすい
● 建物に消費税がかからない（売り主が個人の場合）
● リフォームやリノベーションで自分好みにアレンジできる
中古のデメリット
● 古い・老朽化していることもある
● 購入後、リフォームやリノベーションが必要となることも
● セキュリティ・耐震性に問題があることも
● 瑕疵担保責任の期間が短い（2年ほど）もしくは「ない」ケースも
新築のほうが良さそうﾆｬ
「新築vs中古」のメリットとデメリットの考察
こうやって書き出すと、新築のメリットってすごいですよね。
それに引き換え中古はデメリットの多いこと…
でもご主人は「中古」にしたﾆｬ。なんでﾆｬ？
一番の理由は「お金」ですね。
「持ち家vs賃貸」のところでも書きましたが、ランニングコストを抑えたかったというのが一番です。
新築のメリットにこれだけ魅力的なものが多く並んでいるのは、それを担保するだけの「お金」がかかるということです。
それでなくても新築物件は「新築プレミア」みたいなものが物件価格に乗っかっているので、中古物件と比べるとかなり割高に感じてしまいます。
新築プレミアってなんﾆｬ？
そういう言葉が一般的に使われているかは知りませんよ？
ただ、大家仲間のあいだではそう言っています。
たとえば新築の物件を購入して、一度も住まないまますぐに売りに出したとします。
その場合、いくらで売りに出せると思いますか？
住んでなくて買ってすぐなら、買ったときの価格と同じじゃないﾆｬ？
そう思いたいですが、違うんです。
一般的には新築価格から2割ほど下がると言われています。
そんなに下がるﾆｬ！？
たとえば新築価格が3000万円なら、購入後住まずにすぐ売りに出した場合の価格は約2400万円ほどとなるわけです。（もちろん物件や状況にもよりますが）
この場合、新築プレミアは約600万円というわけです。
新築プレミア…すごいﾆｬ
人によって感じ方は違うと思いますが、そんな新築プレミアが乗っかってるようなものを買うのは、すごく損した気持ちになるので新築を避けたというのもあります。
…なんとなくわかるﾆｬ
それに、不動産賃貸業をやっているからか、中古物件に抵抗がないんですよね。
むしろ中古物件の方が、馴染みがあるくらいです。
でもやはり一番の理由は「お金」ですね。
僕、いま40歳なんですけど、住宅ローンって35年とか長くひっぱることができるんです。
その方が月々の返済額が安くなり負担が軽くなる（ような気がする）ので、利用する人が多いようです。
でも、僕がそれを使うと完済するのは75歳…
後期高齢者突入ﾆｬ
えぇ。
そんな歳までローン抱えていたくないです。
というわけで、ローンの期間は20年、60歳で完済となるようにしたいと考えました。
あと、ボーナス払いは怖いのでしません。
ローンの期間と月々住宅費にまわせる金額（これはﾅｲｼｮ）が決まると、金利変動により幅はありますが、おおよその購入可能な物件価格の上限が決まります。
あ、前回、特に大切って言ってたやつﾆｬ
そうです。
これを決めとかないと、不動産屋さんのセールストークにのせられてしまう可能性が上がってしまいます。
で、この購入可能上限価格では新築物件を検討するには厳しかった…というわけです。
…せちがらいﾆｬ。
まぁ、ちゃんと住めるならいいんです。
で、ついでに「戸建てorマンション」の比較をサラッとしておきます。
「戸建てvsマンション」の特徴
戸建ての特徴
● 騒音問題が起きにくい
● プライバシーが守られやすい
● 庭付きや駐車場付きの家を持つことができる
● 複数階を持つことができ、家族の距離感を物理的に調節しやすい
● 自分の裁量で建て替えやリノベーションが自由にできる
マンションの特徴
● 防犯性・防災性が高い物件が多い
● 駅に近い物件が多い
● 気密性が高い
● 戸建てより物件価格が抑えられやすい
●バリアフリー化しやすい
「戸建てvsマンション」の特徴の考察
「戸建てvsマンション」は、メリット・デメリットで書かないﾆｬ？
んー…マンションにそれほど興味がないので（笑）
これはあくまで僕個人の意見ですからね、上でも書いたようにマンションはマンションでいいところはたくさんあります。
ただ僕は自分が買うなら、できればマンションは避けたいというだけです。
賃貸で住む分には、マンションがいいんですけどね。
なにがイヤﾆｬ？
マンションって「団体行動」なんですよ、それこそ何をするにしても。
もっと言ってしまえば「運命共同体」的な。
…ご主人個人の見解と受け取ってよろしいかﾆｬ？
えぇ、あくまで僕個人の見解として聞いてください。
そのマンションの将来がどうなるかは「管理組合」次第とも言えます。
極論、将来自分は建て替えたくないと思っていても、5分の4の賛成があれば建て替えられてしまうんですよ？
自分の家なのに自分ですべて決めることができないのって、本当に自分の資産といえるのか？？
…って思ってしまうんですよね。
あくまでご主人個人の見解でお送りしましたﾆｬ
…失礼しました、話を戻します。
というわけで最初に書いた結論どおり、僕の選択は「中古の戸建を購入する」ということになりました。
物件を探す時は優先順位も大切
あと、僕の物件探しの優先順位ですが、
価格
毎月の住居費として出せる金額×60歳までの20年間（240ヶ月）＋α（利子）
エリア
僕の実家と妻の実家、あと職場、この3箇所と離れすぎないところ
間取り
狭い方がいい（2LDK狙い）
駐車場
ある方がいいけど、なければ駐車場は月極でも可
駅からの距離
できれば近い方いいが、日常的に駅を使わないので自転車の範囲内なら可
これくらいは物件を見る前に決めていました。
まぁ、ネットとかで検索するときの検索条件ですよね。
逆に検索しながら自分の希望を客観視していくのもアリです。
次回は、実際に物件を見つけて不動産屋へ行ったときのことを書きたいと思います。
このシリーズ長そうﾆｬ…
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家を探すとき、いきなり不動産屋に行ってはいけない
不動産投資の話…ではありません。
僕が新居を探してたときに、不動産投資で得た知識と経験が役に立ったことがあったので、そのことについて共有したいと思います。
てことは、タイトルの「いきなり不動産屋に行ってはいけない」は、不動産投資やってる副産物ﾆｬ？
まぁそんなとこです。
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家の話の前に大根の話
ちょっと話は逸れますが
にゃん太さん、大根を買おうと思ったらどうしますか？
？スーパーか八百屋さんに行って買うﾆｬ
そうですよね、僕もそうします。
最近ではインターネットを利用する人もいるかもしれませんね。
でも買いに行った大根が1万円だったらどうしますか？
高すぎﾆｬ！！ほかを探すﾆｬ
「ぼったくりか！？」ってなりますよね、もしくは「プレミアつき？」とか。
でも、それって、なんでそう思うと思いますか？
？高いからﾆｬ？
高いからですよね、「一般的な価格」もしくは「自分が思っていた価格」よりも。
じゃあ、値段は思っていたとおりだとして、目の前にある大根がしわしわのくたくただったらどうします？
「たくわんかよ！」ってツッコミ入れて帰るﾆｬ。
…つっこまなくていいです。
買いますか？
いらないﾆｬ
そうですよね、なぜ買わないんですか？
しわしわでくたくただからﾆｬ
「しわしわでくたくた」っていうのは、大根としては「良くない状態」だから。
だから、「買わない」っていう判断を下したわけです。
大根の話ばかりﾆｬ。新居探しは諦めたﾆｬ？
これ、大切なんです。
大根がﾆｬ？
大根はどうでもいいですが…
大根の話から分かること
大根に限らずですが、日常よく買うものってある程度「目利き」できるんです。
もちろん人により差はありますが、それでも1万円の大根を普通は買わないし、しわしわ・くたくた大根も買いたくないはずです。
そりゃそうﾆｬ
では、家はどうでしょう？
あまり日常的に家を買ってる人って少ないと思いませんか？
家はそんなにいらないﾆｬ。
不動産賃貸業など事業・ビジネスとして不動産に関わっている人や、お金持ちの道楽とか、そういうケースでなければ、家はひとつでいいです。
てことはﾆｬ
そう、家に対して目利きできる人なんて少数派で、大多数は目利きできないんです。
てことは、いきなり不動産屋に行くんじゃなくて、目利きできるようになってから行くってことﾆｬ
…無理ですよね、それ。
知識はまだしも、経験を積むのは難しいです。
…運まかせﾆｬ？
一生に一度の大きな買い物を運まかせにできる人は、かなりヤバいです。
ギャンブラーﾆｬ
じゃぁ、何も準備しないまま不動産屋に行ったとしたら、どうなると思いますか？
よくない家を買ってしまうﾆｬ？
新築の場合、重大な欠陥住宅を買わされるというケースは少ないと思いますよ、あとで訴えられる可能性大ですからね。
でも、高い物件を買わされる可能性は高いです。
不動産屋さんの思惑（私見です）
「夢のマイホーム」って言葉があります（若干死語な印象ありますが…）
家を買うのは人生でもとても大きなイベントで、普通は一生に一度でしょう。
普通そうﾆｬ
では、不動産屋さんの立場でこの状況をみてみます。
ここからは僕の私見たっぷりです。あくまで個人の見解なので、「そんな考え方もあるんか～」くらいで読んでください。
不動産屋さんから見たら、マイホームを探しに来た人は「一度限り」のお客さんなわけです。
不動産投資家みたいな「常連さん」になる人ではありません、あくまで「一回だけ家を買う人」なわけです。
そんなお客さんが来たらどうすると思いますか？
？なにか変わるﾆｬ？
変わると思いませんか？
常連さんになる可能性がある人には、常連さんになってもらえるような対応をするでしょう。
でも、一回だけのお客さんには…なんとしても自分のところで買ってもらいたいわけです。
逃がして他で買われると、そのお客さんは二度と家を買いにその不動産屋には来ないわけですから。
なら余計親切になるはずﾆｬ
そういう人に当たればラッキーです。
でも、そうじゃない人もいるかもしれませんよね。
あの手この手を使って契約までもっていくでしょう、もちろん営業テクニックを使って法の範囲内で（なかにはグレーの人もいそうですが）。
それに、一度でも不動産屋さんに家を探しに行ったことがある人は知っていると思いますが、行くとアンケートと称した質問に答えさせられます。
そこには、「年齢」や「家族構成」「年収」「勤め先」「借入残高」などを記載させられます。
普通ならそんなトップシークレットな個人情報を簡単に教えるようなことはしないと思いますが、「家を探しに来た」という特別な状況では、多くの人が流れの中で教えてしまうんですよ。
ダメﾆｬ？
ダメとは言いませんが、それによって自分がどういう状況に置かれるかは知っておく必要があると思います。
つまり、不動産屋は目の前にいるカモ（マイホームを買いに来たお客さん）が「MAXいくらまでローンを組めるか」を把握することができるわけです。
それがわかるとどうなるﾆｬ？
たぶん不動産屋に行くときに、まったくノープランで入る人はいないと思うんです。
特にインターネットが普及している現在では、ネットとかで気にかる情報（気になる物件）があったから、その不動産屋を訪れたというケースが多いでしょう。
その「気になる物件」は金額も含めて検討してみてもいいかな？って思える物件だと思います。
この時点で不動産屋は「気になる物件」と「ローンが組めるMAX金額」の2つの大きな情報を持っているわけです。
これって、完全に不動産屋が有利に事を進められると思いませんか？
？
相手の好みがわかった上で、その人が出せる最大のお金の情報がある。
つまり、「気になる物件」とよく似た物件で、その人が組めるローンの最高金額に近い価格の物件を提案することができるんです。
当然、物件価格は上がってますから、物件の質・グレードも上がっています。
実際に両方の物件を見ながら不動産屋の説明を聞いて比較していくと、その良さは何倍にも感じるでしょう（そういうセールストークをしてくるので）。
もともと出そうと思っていた金額より高額になってしまったとしても、そこはローンの組み方で月々の支払い額をコントロールすることも可能です（もちろん巧みなセールストーク付きで）。
ちなみにこの「一連の流れ」はたまたまではなく、そうなるようにあらかじめ仕組んでいるのです。
ホームページなどで見た「気になる物件」は魅力的に感じるような物件をあえて掲載して、それを目当てにお客さんが来るようにしている…つまりエサみたいなもんです。
で、その物件の魅力的に感じる部分をさらにグレードアップさせた物件を用意しておくことで、先ほど説明したような流れにのせることができる、というわけです。
もちろん、100%成功することはないでしょうが、セールストーク次第で成功率を上げることができると思います。
わ、罠ﾆｬ！！！
怖いですね。
まぁ、僕がひねくれた見方をしているだけかもしれませんが、その気になれば不動産屋はここに書いたようなことや、それ以上のこともできるということです。
なんせ、目の前にいるお客さんは「一度限り」の相手で、「目利きの効かない素人」だからです。
そんな相手が「払える最高金額（ローンを組める最高金額）」と「自分の好み（気になる物件）」の2つの情報を自分から教えてくれるわけですから…
カモがネギしょってきたﾆｬ！！
というわけですね。
…怖くて不動産屋に行けないﾆｬ
でも、基本的に不動産屋に行かないと家を買えないですからねぇ。
どうすればいいﾆｬ！？
そこで不動産屋に行く前に最低限準備をする必要がある、というわけです。
不動産屋さんに相談する前に必要な準備
準備といっても物件の目利きができるように…とかではありません。
餅は餅屋、そこは不動産屋にまかせるしかないです。
準備するポイントは
● 物件にいくらまで出せるのか？（予算）
● ローンは何歳までに支払い終えるようにするのか？
● ローンのボーナス払いはどうするのか？
● 二世代ローンは組むのか？
● 変動金利・固定金利どちらにするのか？
● 物件選びの優先順位は？
ということについて、夫婦間で話し合って明確にしておくことです。
特にローンについての話し合いは重要です。
ローン金額が予定よりも高くても、ローンの組み方次第では一見すると支払えそうに思わせるような提案もできてしまいます。
そのときに、ローンについて事前に話し合っていなければ、セールストークに押し流されてしまい、将来設計に大きな支障をきたすような契約をしてしまいかねません。
金額が大きすぎてわからなくなるﾆｬ
そうなんです。
あまりに日ごろとかけ離れた金額になると、金銭感覚がうまく働かず冷静な判断が難しくなります。
毎月の返済額が5,000円の差だったとしても、35年ローンなら返済総額で2,100,000円も差がついているわけです。
つまり、月々たった5,000円と思うかもしれませんが、車が買えるくらいの金額がそこに上乗せされているということです。
ローンマジックﾆｬ！
これにボーナス払いなどを加えていくとさらに感覚は狂いやすくなります。
なので、繰り返しになりますが、ローンについては必ず事前に話し合っておいてください。
自分の身は自分で守るﾆｬ！
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子育て世代が気になる幼児教育・保育無償化について
今回は「幼児教育・保育無償化」について書きたいと思います。
タダになるﾆｬ！？
タダです。
…スマホ各社のキャンペーンみたいﾆｬ？
・・・。
選挙に向けた「バラマキ政策」と揶揄するひともいるようですが、そのことについてはここでは触れません。
バラマキであろうがなかろうが、子育て世代にとってはメリットのある制度なので一度触れておきたいと思います。
利用できるものは利用するﾆｬ
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幼児教育・保育無償化とは
2019年10月から実施予定
対象：保育所に通う0～2歳の住民税非課税世帯の子ども
幼稚園や保育園に通う3～5歳の子ども
ぇ。来年度すぐに始まるわけじゃないﾆｬ？
消費税増税と同時期に開始する予定みたいですね。
対象も住民税非課税世帯を除けば、3歳からﾆｬ
3～5歳が対象ですね。
…ｹﾁﾆｬ。
どうせするなら0歳児から無償化すればいいﾆｬ。
言いたいことは分かりますが、いちゃもんばっかりつけてても仕方ないので中身を見ていきますよ。
幼児教育・保育無償化の内容
対象は先に挙げたとおりですが、そのすべてが同じ恩恵を受けられるわけではありません。
まず大きく2つのカテゴリーに分けられます。
・ 専業主婦（主夫）家庭など
・ 共働き家庭やシングルで働いている家庭など
また、どこに対象となる子どもをどこに預けるかによっても変わってきます。
以下に簡単にまとめましたので参照ください。
参考：内閣官房ホームページ「幼稚園、保育所、認定こども園以外の無償化措置の対象範囲等に関する検討会 報告書」
専業主婦（主夫）家庭などの保育の必要性の認定事由に該当しない子ども
幼稚園、認定こども園を利用する場合
➡無償（幼稚園は月2.57万円まで）
幼稚園の預かり保育、認可外保育施設を利用する場合
➡無償化の対象外
保育園や認定こども園＋障害児通園施設を併用する場合
➡ともに無償（幼稚園は月2.57万円まで）
共働き家庭やシングルで働いている家庭などの保育の必要性の認定事由に該当する子ども
幼稚園、保育園、認定こども園を利用する場合
➡無償（幼稚園は月2.57万円まで）
幼稚園の預かり保育を利用する場合
➡幼稚園保育料の無償化上限額（月2.57万円）を含め月3.7万円まで無償
認可外保育施設を利用する場合
➡月3.7万円まで無償
認可外保育施設＋ベビーシッターなどを併用する場合
➡月3.7万円まで無償
幼稚園、保育園、認定こども園＋障害児通園施設を併用する場合
➡ともに無償（幼稚園は月2.57万円まで）
＊認可外保育施設およびベビーシッター：
認可外保育施設の届出をし、指導監督の基準を満たすものに限る（ただし、5年間の経過措置として、指導監督の基準を満たしていない場合でも無償化の対象とする猶予期間を設ける）
大盤振る舞いﾆｬ
そんな印象ですよね、広範囲に渡って無償化の恩恵が受けられるように思います。
ちなみに「保育の必要性の認定事由」ですが、内閣府によって公表された資料に記載されているので引用記載しておきます。
保育の必要性の認定事由
１ 就労
２ 妊娠・出産
３ 保護者の疾病・障害
４ 同居親族等の介護・看護
５ 災害復旧
６ 求職活動
７ 就学
８ 虐待やＤＶのおそれがあること
９ 育児休業取得時に、既に保育を利用していること
10 その他市町村が定める事由
「共働き家庭やシングルで働いている家庭」ではこの「保育の必要性の認定事由」に該当するかどうかが無償化の恩恵を受けられるかどうかのカギとなります。
どう解釈するか…
でも「共働き」とか「シングルで働いてる」とかっていう時点で、「保育の必要性の認定事由」に該当しているﾆｬ
そこはこの無償化制度について説明している人により解釈が分かれるところになります。
保育の必要性の認定「事由」は上記の10項目になるので、「保育の必要性の認定事由に該当する子ども」という言葉通りであれば、「共働き」や「シングルで働いている」時点で対象と捉えることができるという解釈。
それとは別に、前述の「事由」だけでなく「区分」や「優先利用」といった条件も考慮して評価される「保育の必要性の認定」を考慮するという解釈があります。
区分（保育必要量）
1. 保育標準時間
2. 保育短時間
優先利用
１ ひとり親家庭
２ 生活保護世帯
３ 生計中心者の失業により、就労の必要性が高い場合
４ 虐待やＤＶのおそれがある場合など、社会的養護が必要な場合
５ 子どもが障害を有する場合
６ 育児休業明け
７ 兄弟姉妹（多胎児を含む）が同一の保育所等の利用を希望する場合
８ 小規模保育事業などの卒園児童
９ その他市町村が定める事由
どっちの解釈が正しいﾆｬ？
現状、確認できる範囲ではどちらが正しい解釈なのかはわかりません。
最終的には「各自治体の判断」にゆだねられることになるのかな…と。
すっきりしないﾆｬ
ほんとに。
まぁ「幼児教育・保育無償化」がスタートするまで、まだ半年近くありますからね。
引き続き情報収集して、制度内容をしっかり把握していく必要はあります。
情報収集と準備は大切ﾆｬ
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サラリーマンが不動産投資をするときのポイント
今回は、サラリーマンが「兼業大家」になるためのポイントを書きたいと思います。
ちなみに「不動産投資」とよく言われていますが、「不動産賃貸業」という方が正しいと思います。
どう違うﾆｬ？
それについては、またのちほど…
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バイトと不動産賃貸業との大きな違い
副業って本業の休みの日にするのが普通ﾆｬ
普通そうですよね、給料は労働の対価として支払われるものですから。
わかりやすい例えは、バイトです。
働いた時間の分だけ決められた給料が支払われるので。つまり休日を削った分だけ、お金がもらえます。
掛けた時間とお給料の金額が比例するﾆｬ
では不動産賃貸業は…
一度仕組みを作って入居者が入れば、毎月決まったお金が手元に入ります。
そうなれば、自分の時間を使わなくてもお金が入ってきます。
不動産賃貸業が「権利収入」と呼ばれる所以ですね。
勝手にお金が入ってくるﾆｬ！？
そうです。不動産賃貸業の「結果」だけ切り取れば、そのように見えます。
でも、そうなるためには「仕組みづくり」と「入居者がいる」ことが必須です。
入居者がいなければ収入はゼロです。
！！！
不動産投資がもてはやされているのは、「不動産を貸し出せば、自分が働かなくても毎月お金が自動的に入ってくるよ～」っていう美味しいところだけをクローズアップしているからです。
本当はそこに至るまでの「過程」が大切で、そこを疎かにしてしまうとお金が入るどころか、お金がかかるだけになってしまいます。
不動産賃貸業は投資ではない？？
不動産「投資」という言葉にだまされやすいですが、不動産投資は不動産賃貸業という「事業」です。
ちゃんと目的を持ちプランニング（事業計画）して取り組まなければ、結果はついてきませんし、長続きもしません。
らくして儲けられる「うまい話」はないﾆｬ…
そういうことですね。
でも、ちゃんと計画を立てて地道に取り組んでいけば、結果は出やすいと思います。
先行事例は腐るほどあるので。
真似ればいいﾆｬ
そうですけど、真似るにしても誰でもいいわけではありません。
自分と「状況」と「目的」とが似ている人で成功した人を真似るのが一番だと思います。
僕が不動産賃貸業をする目的と目標とそのリスク
参考までに僕の場合、目的は「もうひとつのお財布づくり」です。
目標とする規模ですが、脱サラできるほどの大規模ではなく、「お給料と同程度の家賃収入を得ること」としています。
目標の規模が決まると、取るべきリスクの大きさも変わります。
やはり大きく稼ぐためにはそれなりのリスクを取る必要があります。
ただし、小さい規模だからといっても、選択次第では大きなリスクを背負うこともあるので注意が必要です。
小さい規模でやる場合の大きなリスクってなんﾆｬ？
いろいろですが…
小さい規模でみられる特徴的なリスクといえば、「リスクを分散化しにくい」ということですかね。
手持ちの物件数が少ないと1戸あたりの家賃収入が全体の家賃収入に占める割合が大きくなるため、1戸でも空室となるとその減収率は高くなってしまいます。
同じように物件を修理したりする場合も、収入に対する支出率が高くなりがちです。
単純化すると、物件を1戸しか持っていない場合を想像すればわかりやすいです。
その1戸に入居者が入れば、収入は100%
その1戸が空室に慣れば、収入は0
（厳密に言えば維持費がかかるのでマイナス）
その1戸を修理すれば、収入よりも支出の方が大きくなりやすい
だから、小規模だからリスクが必ず低くなる、というわけではありません。
逆に、リスクの分散化という点からいえば、大規模に行うほうがリスクコントロールはしやすいともいえます。
じゃあ、大規模にする方がいいﾆｬ？
そこで大切なのが「目的」です。
なんのために不動産投資をするのかがブレてしまうと、とらなくてもいいリスクを取ってしまうことになります。
リスク管理について
リスク管理で大切なことは「リスクの把握」と「そのリスクへの対策」です。
リスクが「ある」ことがダメなのではありません。
リスクを「想定できない」ことが問題なのです。
敵を知り己を知れば百戦殆うからずﾆｬ
…にゃん太さん、猫ですよね？
あと、僕が兼業大家をする上ではずせないポイントが、アウトソーシングです。
アウトソーシングﾆｬ？
そうです、日々の物件管理・入居者対応は自分でしません、すべて管理会社任せです。
お金かかるﾆｬ？
もちろん、毎月管理料がかかります。
大家仲間の中には「自主管理」（自分で物件管理と入居者対応をすべて行う）している人は少なくありません。
でも、管理会社にお願いした方がメリットがあると僕は思うのでお願いしています。
どんなメリットﾆｬ？
そうですね…
にゃん太さん、もし住んでる家が雨漏りした場合、すぐに修理してほしいですか？
もちろんﾆｬ
それです。
賃貸物件の場合、雨漏りなど物件に不具合があれば入居者から大家にクレームが入ります。
その訴えにリアルタイムで対応しない場合、その入居者は住み続けたいと思ってくれるでしょうか？
いやﾆｬ。
クレーム対応が不十分だと、退去率が一気に上がります。
逆に、適切な対応が取れれば安心して住んでいただけます。
この差は大きいです。
自営業との兼業や専業大家など、いつでも電話対応が取れる人は自主管理でも適切なクレーム対応が取れるかもしれませんが、サラリーマンとの兼業大家の多くはリアルタイムでの対応が難しいのです。
それにこれは個人的にですが、24時間365日いつ電話がかかってくるかわからない状況で生活するのは、僕はイヤです。
これらを解消することができるのが、管理会社にお願いするメリットと言えます。
まとめ
まとめると、サラリーマンが兼業大家をするには、
● 目的を明確に持つことでリスクを管理しやすくする
● アウトソーシングを活用する
この2点を土台とすることがポイントとなります。
安心して取り組める環境づくりが先決ﾆｬ♪
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育児休業も残り約１ヶ月。職場の復帰前面談に行ってきました。
早いもので１年近くあった育児休業も残すところ後１ヶ月ほどとなりました。
ご主人の息子も大きくなったﾆｬ
いや、ほんとに。
思えばつい最近まで寝て泣いてるだけの存在だったのに、いまじゃすっかり高速ハイハイでどこにでもついてこようとする存在に。
…あれ、怖いﾆｬ
にゃん太さんもよく追いかけられてますね。
しっぽ掴むのはやめてほしいﾆｬ
今回は息子の話ではないので、雑談はこれくらいにして…
本題にもどりますね。
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職場の復帰面談とは
職場の復帰面談ってなんﾆｬ？
うちの職場では、育休から復帰する約１ヶ月前になると、所属している科の職場責任者と面談することになっているんです。
先日、僕のスマホにその職場責任者からLINEで連絡が来ました。
職場連絡、LINEﾆｬ？
僕がそうしてほしいとお願いしていたんです。
電話だと取れない可能性があるし、メールもそんな頻繁に見る方ではないので。
LINEなら、１日に一度くらいは開くかなって。
少なっ！
少なくなりました。
てか、そもそもスマホを触ること自体、息子が生まれる前と比べたら段違いに減りました。
で、そのLINEで面談の日時を決めて、それが昨日の朝９時だったというわけです。
復帰前面談の内容
なに話してきたﾆｬ？
僕も初めてだったので、どんなこと話すのかちょっとドキドキしてたんですが…
● 育児休業の感想（雑談）
● 僕が育休の間に起きた科内のできごと（主に人事面）
● 復帰後の所属について
● 復帰後の事務手続きについて（確認）
こんな感じでした。
（雑談）が入ってるﾆｬ
職場で初の男性育休取得者ですから気にしてくれたんですかね？
真意はよくわかりませんが、堅苦しい感じではまったくなかったです、ほんと雑談。
１時間くらい、面談の時間をとってくれていたんですが、その雑談だけで３０分くらい使いました。
半分ﾆｬ！
いやー、担当してくれた職場責任者のところにも子どもがいるんですけど、「自分の時は～」てな感じで話が盛り上がって（笑）
…全然ドキドキ感ないﾆｬ
なかったですね（笑）
「科内のできごと」や「復帰後の所属」については、事前にある程度知っていたので確認程度でした。
復帰後の所属…左遷あったﾆｬ？
…ありません。
そんなパタハラ的な扱いを受けたっていう人もいるみたいですが、僕は幸いにもそんな扱いはされていませんよ。
育休前と同じ所属で復帰予定です。
ブログの盛り上がりのことも考えてほしいﾆｬ（ﾎﾞｿｯ）
…聞こえてますよ。
男性の育児休業取得を勧めたい僕にとっては順風満帆が一番なんです。
…そりゃぁ、パタハラ受けたほうが盛り上がるかもしれませんが（ﾎﾞｿｯ）
心の声漏れてるﾆｬ
帰りに思いがけない人と遭遇
復帰前面談については上記の通り、何事もなく終わりました。
すぐ帰ったﾆｬ？
その後１０分ほど会議の記事録などを読みましたが、仕事の邪魔になっても悪いので帰りましたよ。
ただ帰りがけに直属の部長（管理職）と遭遇したんです。
お偉いさんﾆｬ？
直属という意味では一番上になります。
イヤミ言われたﾆｬ？
僕も言われるかなって、ちょっと思ったんですが…
「もうすぐ復帰するんよな？頼りにしてるから帰ってきてからもよろしくな！」
って声をかけてくれて、爽やかに去っていってしまいました。
…盛り上がりゼロﾆｬ
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息子がいきなりマーライオンに？！ノロウィルス対策について
息子が吐きました。
ほんと、タイトル通りマーライオンのごとく吐きました。
違う点といえば、口だけでなく鼻からも勢いよく噴射したことでしょうか。
ちなみにこれは昨日の日中の出来事です。
近くにいなくてよかったﾆｬ…
にゃん太さんは外出中でしたもんね。
にゃん太さんにもしかかっていたら…どうしたらいいんでしょうね？
さすがに85℃以上のお湯に1分以上つけておくわけにもいきませんしねぇ。
！！！熱湯風呂ﾆｬ！！！
ほんと、にゃん太さん、いなくてよかったですね。
…ゲロかかったら、ほんとに熱湯風呂に入れられそうﾆｬ
まぁ、冗談はさておき。
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マーライオン事件の詳細
昨日は本当に大変でした。
1回目のマーライオンの10分後に2回目のマーライオン。
そして1時間後にダメ押しの3回目マーライオン…
どの回も「え？こんなに食べた（飲んだ）っけ？？？」って思うくらいの量を盛大に吐いてくれました。
で、顔色真っ青。
それを見て僕も妻も真っ青…
その時が16時くらいで、かかりつけ医の午後診は17時から。
救急車を呼ぼうかどうか迷ったけど、脱水症状などはみられていなかったので17時まで自宅安静で過ごし、17時にかかりつけ医に電話しました。
その頃くらいですね、にゃん太さんが帰ってきたの。
帰ってきたけど、いつもと雰囲気が違ってて入りづらかったﾆｬ。
ずっと玄関にいましたもんね。
で、18時半ごろに受診できて、結果「風邪がお腹にきたみたいですね、ノロではないと思いますが、1日様子をみて症状が悪化するようでしたらまた来てください」と言われました。
怖い怖いノロウィルスとは
ノロってなんﾆｬ？
ノロウィルスのことです。
毎年のようにどこかの病院や施設で集団感染が起きて、ニュースになったりもしてます。
特に高齢者や病人、小さい子どもがノロウィルスに感染すると命にかかわるケースもあるため、僕が勤めている病院でもノロ対策には神経をとがらしています。
こわいﾆｬ
今回はいまのところ症状は落ち着いていて、夜もよく眠ってくれたのでよかったですが、これが万が一ノロウィルス感染症の症状だったとしたら大変なので、吐瀉物（ゲロ）の処理は念入りにしときました。
念入り？普通じゃダメﾆｬ？
ダメなんです。
そこで今回は僕の復習も兼ねて、病院で行っているノロウィルス入りゲロの処理方法についてまとめたいと思います。
まずは敵（ノロウィルス）を知ることから…
ノロウィルス感染症
特徴
：乳幼児から高齢者まで幅広い年齢層に急性胃腸炎を引き起こすウィルス性感染症
ノロウィルスの種類は多く、長期免疫が獲得できないため何度もかかる
症状
：腹痛・下痢・吐き気・嘔吐
胃をひっくり返すような嘔吐・吐き気が突然、強烈に起こる発熱は軽度（37℃～38℃）発症後、通常は1日～2日程度で症状は治まる
潜伏期間
：12時間～48時間
時期
：主に冬、11月ごろから流行しやすく、12月～2月がピーク
ただし、年間を通じて発生する
耐久性
：ノロウィルスが繁殖できるのは人の腸管内のみ
ただし、乾燥や熱に強く、自然環境下でも長期生存可能
アルコール消毒剤にも抵抗力あり
感染力
：非常に強い
少量のウィルス（10~100個）でも感染し発症する
アルコール効かないﾆｬ！？
効かないんです。
なので一般的なアルコール消毒剤ではノロウィルスを死滅させることはできません。
最近は「酸性アルコール消毒剤」というノロウィルスにも有効なアルコール消毒剤が開発されています。
ノロウィルスのやっかいなところ
「乾燥や熱に強く、自然環境下でも長期生存可能」
「少量のウィルス（10~100個）でも感染し発症する」
たしかにやっかいそうだけど、どうやっかいﾆｬ？
ちょっと前に「吐瀉物の処理は念入りにしときました」って話したの覚えてます？
覚えているﾆｬ
それです。
？
ノロウィルスは吐瀉物や排泄物の中にたくさんいる可能性があります。
それも目に見えない小ささで。
吐瀉物をそのまま残していたらどうなると思いますか？
カリカリに乾燥するﾆｬ
ノロウィルスは乾燥に強いので、その状態でも元気に生きてます
！
乾燥してカリカリになった吐瀉物、振動などでバラバラになって風で舞い上がったりすることもあるでしょう。
！！もしかして舞い上がったなかにもノロウィルスいるﾆｬ？
にゃん太さん…そのとおりです。
ノロウィルスは乾燥に強く自然環境下でも長期生存できるので、その状態でも元気に生きてます。
さらに、ごく少量のノロウィルスでも感染し発症するので手におえません。
パンデミックﾆｬ！！
ノロウィルスが集団感染しやすいのはこの特徴のせいなんです。
ノロウィルス対策：吐瀉物処理セットとは
そこで今回の「息子、マーライオンになる」事件を受けて、わが家にも吐瀉物処理セットを用意することにしました。
これは病院でもいたるところに用意しているセットなのでオススメです。
● 塩素系漂白剤（ハイターなど）
● 空のスプレー容器
● 足用ビニール袋（＋輪ゴム）
● 古新聞
● ペーパータオル
● ビニール手袋
● ビニールエプロン
● マスク
● ゴミ袋
ドラッグストアなら簡単に全部揃えることができますよ。
すでに書いたようにノロウィルスには一般的なアルコール消毒剤は効きません。
最近ではノロウィルスにも効く消毒剤が市販されていますが、なかなかのお値段です。
消毒剤の作り方
そこでオススメなのが塩素系漂白剤（ハイター)。
それもそのまま使うのではなく薄めるので、ノロウィルスに有効な消毒液が大量に作れます。
ただし、一度作ってしまうと日持ちしないので、使うときに使う分だけ薄めて消毒液を作ってください。
作る消毒液の濃度は0.1%が目安です。
市販されている塩素系漂白剤の濃度は5％くらいが多いと思います。
濃度5%の塩素系漂白剤原液から1Lの消毒液を作ろうと思えば、塩素系漂白剤の原液は20mL必要となります。
消毒液ができたら、吐瀉物処理に入ります。
吐瀉物処理のポイントと手順
ポイントは
● すばやく
● 適切に
● 乾燥させずに
● 消毒する
です！
手順は
1.窓を開けて換気する
2.マスクをし、両足にビニール袋を履き（足首を輪ゴムで止めるとずれにくくなる）、ビニール手袋を二枚重ねで両手につけ、ビニールエプロンを着用する
0.1%に濃度調整した塩素系漂白剤消毒液をスプレー容器に作る
3.吐瀉物を中心にできれば半径2mくらいまでの床や壁が対象で、その範囲すべてを覆うように新聞紙（もしくはペーパータオル）をかぶせる
壁は高さ1.6mくらいまでが対象
4.その新聞紙全部に消毒液をたっぷりスプレーして、びちょびちょに濡らす
5.びちょびちょに濡らした新聞紙を中心方向へ、外側から内側へ床拭きするように集める
このとき、一度内側へ押し込んだ新聞紙は二度と外側に戻さないこと。戻すとせっかく中心に集めたウィルスが外側に戻ってしまう可能性があるため
6.中心に集めた吐瀉物と新聞紙を、全部まとめてゴミ袋へ捨てる
7.ここで二枚重ねの手袋の外側一枚を捨て、足につけているビニール袋の底を塩素系漂白剤で作った消毒液で消毒する
8.さきほど新聞紙を敷き詰めた範囲と同じ範囲に、再度新聞紙（ペーパータオル）を敷き詰める
9.敷き詰めた新聞紙全体にスプレーしてびちょびちょに濡らし、10分ほど放置する
10.10分後、中心に向かって外側から内側へ新聞紙を床拭きするように集めて捨てる
11.塩素系漂白剤で作った消毒液を、先ほど新聞紙で覆ったのと同じ範囲の床と壁にスプレーして、ペーパータオルで拭きとりゴミ袋へ捨てる
拭き方は、壁は上から下へ、床は中心に向かって外から内へ
12.感染予防で着用していた、足ビニール袋・ビニールエプロン・ビニール手袋・マスクを外してゴミ袋へ捨てる
このとき、汚染している可能性がある部分（外側にくる部分）には触らないように注意する
13.ゴミ袋はしっかり口を締めてゴミとして処分する
14.すべての作業が終わったあと、手洗いを2度行い、うがいをする
以上！
めちゃめちゃ大変ﾆｬ！！！
ほんとに…
書き出しただけでも手順が多くてうんざりしました。
でも、それだけ厳重に処理しなければノロウィルスを完全に除去することはできないんです。
ちなみに、吐瀉物が飛び散る範囲ですが実験の結果から、吐瀉物の落下地点を中心に半径2m・高さ1.6mの範囲といわれています。
もちろん条件によって変わるでしょうけど、ポイントは「目に見える吐瀉物」以上に飛び散っているということです。
あと、使用する消毒液は塩素系漂白剤を薄めたもののため、絨毯やカーペットなどを脱色してしまう可能性があります。
今回、僕の家ではこの吐瀉物処理セットを用意してなかったので、急いでドラッグストアまで買いに行きました。
特に小さいお子さんがいる家庭では、吐瀉物処理セットを常備しておくことを強くオススメします。
今回のまとめ
長々と書きましたが、大切なのは
ノロウィルスを甘くみない！
ということです。
子どもだけでなく両親までノロウィルスにかかってしまっては、子どもを十分に看護してあげることができなくなってしまいます。
子どものためにも、自分と家族を守る選択をしてください。
覆水盆にかえらずﾆｬ！
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育児休業の過ごし方についての考察
夫婦そろって約1年間育児休業中の当ブログ管理人・半熟家長です。
にゃん太ﾆｬ
今回は僕の育児休業の過ごし方について書いてみたいと思います。
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育児休業は育児や家事をするためだけのもの？？
育児休業だから、育児するんじゃないﾆｬ？
もちろん育児は全力でしますよ、家事も。
でも、育児休業だからって、ほんとうに育児や家事だけしてていいのか？って思ってたんですよ、育児休業を取る前から。
育児休業は育児しかしたらダメなんじゃないﾆｬ？
当然、「育児休業」というくらいだから、育児をするための休業です。でも、「育児以外はしたらダメ」と言うわけではないと思うんですよ。実際、所属している職場が禁止していなければバイトをしてもいいくらいですし。
だからって、遊ぶつもりはないですよ？誤解のないように言っておきますが。
じゃあ、なにするﾆｬ？
「子どものいる家庭のための環境づくり」をしようと思ってるんです。
？どういうことﾆｬ？
僕が思う「子どものいる家庭のための環境づくり」
僕は去年結婚するまでほぼ実家暮らしでした、一時ひとり暮らしの期間もありますが。
で、結婚してからも妻が妊娠中に体調不良が続いたこともあり、実家の世話になることが多かったんです。
出産後はあまり実家に迷惑をかけないよう、実家を出るつもりでいましたから、新居探しも含めた新しい家庭環境づくりが必須なんです。
具体的にやろうと思ってることを挙げると、こんな感じですね。
● 新居探し
● 保険の見直し
● ファイナンシャルプランナー資格の勉強
● 投資の勉強
● ブログ
…これが「子どものいる家庭のための環境づくり」ﾆｬ？
ベースは子育てを中心とした日々の生活サイクルの確立だと思うので、そこは妻と協力しながら作っていくつもりです。
でも、育児をするにしても生活の基盤がぐらぐらでは、十分な育児はできないと思うんです。
僕が抱えている不安
僕、いま41歳なんです。
知ってるﾆｬ。
この長男がハタチになると、僕は3回目の成人式を迎えることになるんです。
…なんか世知辛い話ﾆｬ？
えぇ。
いまは定年が65歳（70歳？）まで引き上げられつつあるようですが、実際は60歳を超えたら一度退職して再雇用となるケースが多く、その場合給料がかなり下がるケースも少なくありません（減額した給料を多少フォローする制度もありますが）。
それにいま僕が就いてる仕事（リハビリの専門職）って、なにげに肉体労働なんですよね。
そもそもいまのクオリティでいつまで働けることか…
…って、ことを考えてると、「万が一の保障」と「お金を増やす仕組みづくり」は急務かなと。
切実ﾆｬ
切実です。
なので、この育児休業の期間をフル活用します。
僕の考え方に影響を与えたもの
ちょっと話は変わりますが、最後に僕の前の職場の先輩（男性）の話をしたいと思います。
その人は僕と同じ理学療法士で、年齢も3歳年上と近かったんです。
その先輩は結婚後、他の病院に転職して1年くらいで子どもができました。
当時、その先輩は40歳くらいだったと思います。
出産のお祝いも兼ねて一緒に食事をしていたときに、先輩が
「僕、今度育休取ろうと思ってるんよ」
と言って、続けて
「サラリーマン辞めようかとも考えてて、独立する準備しようと思って」
そんな話をした1ヶ月後くらいに、その先輩は2ヶ月の育休を取得しました。
その2ヶ月間で、先輩はマンション1棟を購入し、育休明け1年後に病院を退職。
それと同じタイミングで不動産管理とリフォームの会社を設立し、独立しました。
僕が「なんでサラリーマン辞めたんですか？」って尋ねると、その先輩は
「子どもとの時間をもっととりたかったから。子どもの成長は早いから、できるだけ一緒にいられる時間がとれるように独立したかったんよ」
と言ってました。
いろんな意味で僕に刺激を与えてくれた出来事でした（先輩の行動が正しいとか間違っているとかではなく）。
僕は独立したいわけではありませんが、自分が子どものためにしてやりたいことを、実際にする時間を持つことができるのが育児休業なんだと、そう教えてくれているように思いました。
育休を有効活用ﾆｬ
今回のまとめ
- 育児休業は育児をするためだけにしか使ってはいけない休業ではない
- 育児や家庭を支えるための土台・環境づくりも、育児と同様に大切
- 自分が子どものためにしてやりたいことを、実際にする時間を持つことができるのが育児休業
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失敗しない不動産投資について考えてみる
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不動産に対するイメージは？
いきなりですが、「不動産」に対するイメージって、人によると思うんですが、にゃん太さんはどんなイメージを持ってますか？
んー…お金持ち。「ヤ」のつく職業の方達。土地転がしでガッポリ…ってとこかﾆｬ。
…偏りまくってますね。
お金持ちのイメージは、地主系の人たちを筆頭に作られてる気がしますね。
「ヤ」のつく職業…
深くは追求しませんが、僕もそんなイメージを持ってました（笑）
土地転がしは、バブルのころが全盛のようですが、僕が大人になる前にバブルがはじけたのでよく知りません。
まぁ、総じて言えば、「お金」のにおいぷんぷんで、悪い人たちも寄ってくる…ってとこでしょうか。
マイナスイメージが断然強いﾆｬ
そう言われてしまうと、話しづらいのですが…
不動産について考えてみる
ただ不動産とは、人が生きているかぎり（場合によっては死んだ後も）切っても切れない関係にあると言えます。
不動産といえば、土地と建物です。
ほとんどの人は家に住んでますし、学校や商業施設、駅やビルなんかもすべて土地と建物からできてます。
なので、僕たちは不動産と関わらずには生きていけないわけなんです。
まぁ、たしかにそうﾆｬ。で、これ何の話ﾆｬ？
投資とは少し離れた気がしますが、不動産は特別なものではなく、生活に密着したものというイメージを持ってもらいたかったんです。
あー…ご主人が悪いことしてる人って思われないようにﾆｬ？
…ま、そんなとこです。
不動産を扱う＝ヤバい人？
ではないという共通認識を確認しておきたかっただけです。
長い前置きは分かったけど、実際不動産投資ってどんなことしてるﾆｬ？
あ、断っておきますが、このブログは不動産投資を勧めるものでも、なにかの商材を売りつけるためでも、セミナーに誘導するためでもありません。
単に「僕はこんなことしてるよー」ってことを伝えることで、「もうひとつのお財布づくり」のヒントにしてもらえたらと思います。
さて、ほんとに前置きが長くなりましたが…
不動産投資について
「不動産投資」と言う言葉を使ってますが、正確には「不動産賃貸業」平たく言うと「大家さん」をやってます。
投資じゃないﾆｬ？
大枠では投資のカテゴリーに分類されるのですが、「業（なりわい）」として認められています。
それに、実際やってみるとわかるのですが、投資と言われて想像するよりも自分が動かないといけないことが圧倒的に多いのが不動産投資（不動産賃貸業）です。
めんどくさそうﾆｬ
そういう面があるのも確かですね。
面倒くさいです。
でも、大家業の歴史はすごく古くて、やってる人も多いので、ノウハウはしっかり体系化されてますし、アウトソーシングも充実してます。
また、何事にもリスクはつきものですが、不動産賃貸業は過去の事例も多く研究されていますし、各種保険も揃っているのでリスクヘッジしやすいという特徴もあります。
やさしいってことﾆｬ？
んー…どうでしょう？ひとによると思います。
なんでもそうですが、勉強はしないといけないですし、工夫も必要になってきます。
そういう意味では、興味がないまま継続するのは難しいですね。
あと、まとまったお金が要ります。
不動産なんてウン千万とか、億とかいるんじゃないﾆｬ！？
…にゃん太さん、うちにそんなお金があると思いますか？
…ないﾆｬ。むしろヤバいくらいﾆｬ。
…ストレートにそう言われると堪えますね。
よく「元手なしで不動産投資」みたいな広告、一時期よく出回ってたんです。
最近は、ある事件のせいもあり少なくなりましたが…
か〇ちゃの馬車、ス〇ガ銀行のやつﾆｬ
…ひとがふせたこと、サラッと言いますね。
あれは論外です。リスクしかないので、ここでは触れません。
でも、不動産買うにはローン組んだりするﾆｬ。
そうですね。
実はそこが不動産投資のポイントでもあるんです。
ローンとレバレッジ
ローンを組むと言うことは、
① 他人からお金を借りる
② そのお金で不動産を買う
③ その不動産を人に貸す
④ 不動産を貸した人から賃貸料をもらう
⑤ もらった賃貸料の一部でローンを返済する
⑥ 賃貸料からローン返済額などを引いた残りが収入
といった流れを作ることができます。
つまり、自分のお金をあまり使わずに他人のお金を使うことで、自分のお金の何倍ものお金を動かすことができるんです。
これがいわゆる「レバレッジ（てこ）効果」です。
人のふんどしで相撲をとるﾆｬ？
…まぁ、そんなとこですかね。
！！！てことは、ご主人、借金まみれﾆｬ！？ローン地獄！！？借金とり来るﾆｬ！？？
来ません。
てか、僕はローン使ってません。
？不動産投資はレバレッジ効果がポイントじゃないﾆｬ？
それはその通りなんですが、やはりウン千万円のローンを組むのは怖いので、ローンを使わずに細々とやってます。
…ヘタレﾆｬ。
大家仲間にも言われます。
良い借金と悪い借金
よく借金には「良い借金」と「悪い借金」があると言われ、不動産投資は「良い借金」を利用することで利益を拡大していきます。
ちなみに、借金の良い・悪いの違いは、「借金して購入したものが利益を生むかどうか」にあります。
不動産投資の場合は、ちゃんと吟味・計算してローンを利用すれば、返済額以上の賃貸料を生むことができる、つまり店子（たなこ：不動産を借りている人）が自分の代わりに借金を返済しくれるかたちになるわけです。
…とまぁ、理屈では分かっているんですが、いざ自分がローンを組むとなると気持ちで拒否反応が出るんですよね。
重症ﾆｬ…
えぇ…
でも自分のストレスの限界を超えて取り組むことは、必ずどこかで「ひずみ」が生まれ破綻するので、いまは「他人は他人・自分は自分」と割り切ってます。
僕の不動産投資のスタイル
で、僕の不動産投資のスタイルですが、
● 現金購入主義
● 築古戸建て（ちくふるこだて）
● 単身もしくは生活保護狙い
● 自主管理はしない
となります。
ちょいちょいわからない言葉があるﾆｬ
簡単な説明を加えると、以下のようになります
現金購入主義
物件購入は、購入できるだけの現金ができてから
築古戸建て（ちくふるこだて）
築年数の古い一戸建てや連棟（テラス）が投資対象
単身もしくは生活保護狙い
小さめの物件で家賃も低め
自主管理はしない
管理会社に店子とのやりとりはおまかせ
こぢんまりしてる感じﾆｬ
こぢんまりです（笑）
大家仲間の中には、僕と同じで「サラリーマンとの兼業大家」も多いのですが、その大半は家賃収入一本で生活していきたいと考える「脱サラ」希望者なんです。
その人達は本当にアグレッシブで、どんどん成長していっています。
僕と同時期ぐらいに取り組みはじめた人でも、すでに何人もの方が脱サラしてて、大家さんとして法人経営されています。
でも、僕が不動産投資に求めるものは「脱サラ」ではなく、「もうひとつの財布」になってもらうこと、つまり給料以外の収入源になってもらうことなので、莫大な借金を背負ってまで取り組もうとは考えていません。
成長はかなり遅いですが、その間に経験と知識を蓄えながら少しずつ「いい財布」になってくれたらと思っています。
人それぞれ性格もバックグラウンドも違うんです。
他人の真似をするのは悪いことではないですが、まず自分がどうしたいのかを練り上げてから、真似したいと思える人を見つける方がいいと思います。
身の丈に合ったことが一番ﾆｬ
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