まだ続いてますよ、「新居探し」。
これで3回目ニャ?長いニャ。
まぁ、そういわずに。
スーパーにお魚買いに行くのとはわけが違うんですから。
肉のほうが好きニャ
それはどうでもいいです。
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ネット検索→内覧予約
さて前回の話で物件の条件が決まったので、検索アプリを使って探してみたところ候補物件として2件ヒットしました。
さっそく不動産屋に電話ニャ
いいおっさんがもじもじしてても気持ち悪いだけなので、すぐ行動です。
物件情報を掲載してくれている不動産屋に電話して、内覧の日時を決めました。
幸いにも天気予報で2日ほど雨が続くと言われていた日に、内覧予約が取れてよかったです。
雨、好きニャ??
嫌いです。できれば一歩も外に出たくないですね。
でも、中古物件を見に行くなら雨の日がいいです。
…マゾニャ?
ご主人が変態なのはちょっとイヤニャ
違います。
雨漏りですよ、雨漏り。
晴れてても雨漏りの痕跡は確認することはできますが、実際に雨が降っている時のほうが分かりやすいですし、実際買うことを検討する時に有利に働くことがあるんです。
どういう意味ニャ?
関西人大好き「値切り交渉」です。
不動産用語では「指値を入れる」とも言いますが。
セコいニャ!!
いやいや、セコくないんですよ。
というか、これは「普通」のことです。
そもそも中古物件は「一般の人」が売り主であることが多く、この場合不動産屋は売り主と買い主との間を取り持つ「仲介役」となります。
売り主が一般の人である以上、その販売価格は一般人である売り主が決めるわけです。
それがどうしたニャ?
売り主は一般人で「不動産のプロ」ではないのです。
つまり、「これくらいで売れたらいいな」とか「ローンがまだ残ってるからこれくらいで売らないとな」とか、物件の状態とはかけ離れた理由で価格が決まっているケースがほとんどと言えます。
そうやって決められた価格でも、買い主が「それでいいから買うよ」って思えるなら、別に値切る必要はないですが、物件の状態が思ってたより悪かった場合は話が変わります。
物件購入を見送るか、その状態に見合う価格に値段を下げて売って欲しいと言ってみるか。
価格交渉のネタに使うニャ!
そうです。
内覧に行くということは、掲載されている条件をみて「いいな」って思ったからです。
で、実際に内覧に行く理由は「実際に行かないとわからないことを確認するため」になるわけですが、その中には「あら探し」も入っています。
あら探し…
「根切りのネタ」探しですね。
もちろん悪いところがまったくないのであれば、それが一番なのですが。
物件の悪いところが分かるということは、それが許容範囲内なのか、修繕が必要なのか、その状態ではいまの販売価格に釣り合わないのか、購入を諦めるべきなのか…、そんなことを考えることができるようになるということです。
値切りのネタというより、判断材料って言ったほうが聞こえがいいニャ
…不動産賃貸業をやってる者からしたら、一番は「値切りのネタ」なので(笑)
内覧に行ってきました
さて、ちょっと時間は進んで、内覧当日です。
サクッと進んだニャ
サクッと進めました。
内覧するとき普通は、まず不動産屋へ行ってから現地に連れて行ってもらうのですが、今回は僕の家から内覧する物件が近いため、現地集合にしてもらいました。
あと、不動産屋には「不動産投資をしており、投資物件として内覧を希望する」と伝えています。
?今回は自分の家探しじゃないニャ?
自分の家探しですよ。
前のブログでも書きましたが、マイホーム探しのお客さんと思われると「めんどくさい対応」されそうなので、不動産投資家として行くことにしました。
それに、そのほうがいろいろ質問しやすいと思ったので。
一回限りのお客さんと思われないようにニャ
えぇ、おかげでやりやすかったです。
現地集合の場合は少し早めに行く
内覧で現地集合にするときは、少し早めに行くようにしています。
待たせないようにニャ
それもありますが、周辺の確認と対象物件の外観確認が主な目的です。
ただ今回の物件があるエリアは、もともと土地勘のある所なので周辺環境はよく知ってるんで、あらたまって見ることはなかったんですけどね。
知らないところの場合は、不動産屋に車で連れて行ってもらうだけでなく、自分の足でうろうろすることをオススメします。
また、日にちや時間帯、違う天気の日に行ってみるのもいいですよ。
騒音やニオイなど、その場でないとわからないことも多いです。
特に帰りが遅い女性の場合は、日常使う経路の安全確認(街灯の間隔や人通りなど)を実際に使う時間帯で確認しておくほうがいいと思います。
建物の外観で僕がよく確認するのは、外壁の状態ですね。
クラックなどの有無はもちろんですが、外壁塗装の劣化の程度も合わせて見ます。
外壁塗装って大切ニャ?
とても大切です。
なんせ、外からの雨風の侵入を防いでくれる要ですから。
同じ理由で屋根も確認したいところですが、これはできる場合とできない場合があります。
周囲に出入り可能なマンションなどがあれば確認できるんですが…
大家仲間にはドローンを飛ばす人もいますが、厳密に言えば住宅街でドローンを飛ばすのは禁止されてるので僕はしていません。
まぁ、下から見て軒が波打ってたりする場合は、上から見なくてもヤバそうなのはわかります。
あとは、郵便受けですね。
いろいろチラシとか溜まってるニャ?
それはあるかもしれませんが、そこをみるわけではないです。
「羽アリ」の死骸があるかを見ます。
これは周辺の空き家があれば、そこの郵便受けもコソッと見てまわります(ほんとはよくないですが)。
これは「シロアリ」がいるかどうかの確認です。
ちょうど内覧に行ったのが5月だったので、ヤマトシロアリの羽アリが発生する時期と重なります。
内覧のときも、室内に羽アリもしくは羽アリの「はね」がないか見てまわります。
シロアリは怖いって聞くニャ
怖いです、ほんとに。
最近の家ならコンクリートでベタ基礎を入れることも多いのでまだマシですが、昔の家は土の上にそのまま家を建てているので、シロアリが家に登りたい放題となってしまっています。
シロアリの確認としては床下の換気が十分できているか、つまり床下の土が乾いているかどうかがポイントになります。シロアリは乾燥に弱いので。
あと懐中電灯…スマホのライトを使って、軒下を見てみるのがいいです。台所に床下収納があればそこから確認できることが多いので。
いないことを願うしかないニャ
さて、そうこうしているうちに不動産屋が来たら、内覧開始です。
建具
不動産屋がドアや窓を開けてまわってくれるのですが、自分が家に入るときもドアを一度閉めてから、自分で開けて入るようにします。
せっかく開けてくれたのに、閉めるニャ?
建具の開閉確認は必須項目です。
引っかかりや擦れなどがないか、閉めたときの隙間はどうかなどから、柱や建物全体の歪みが分かったりします。
これはできればすべての部屋のドアと窓でやってみたほうがいいです。
床
床は傾斜とたわみをみます。
建物の床はできれば全て自分の足で歩いてみましょう。体重をかけた時に床がたわんだり沈んだりするなら、床を支える土台に問題があると考えられます。
傾斜確認では、ビー玉を床において転がりださないかをみたりしますが、スマホアプリで傾斜を確認することもできます。
内壁
室内の壁も見てまわりますが、壁紙が裂けていたり、土壁の端や角に大きな隙間が空いていたりするのも、建物の歪みによることが多いです。
天井
天井も合わせて見ますが、天井は主に雨漏りの跡がないかを確認していきます。
袋戸棚がある場合はその天井も見たほうがいいです。
屋根裏も確認できるならしたほうがいいですが、僕は苦手なのでしません。
ほんとはしたほうがいいですよ。
あとは水まわりと電気ですね。
水まわり
水まわりで確認したいのは水漏れですが、配管は内覧で全て確認することは現実的ではありません。
内覧時に確認しておきたいのは、浴室内壁のひび割れ等の有無と排水処理能力です。
水道が開栓されている物件なら、内覧開始すぐに浴槽に水をためてはじめ、ある程度溜まったら水を抜いてください。そのときの水が抜ける早さを確認します。
ただ水道が止めらている事が多いので、僕は2Lペットボトルに水を入れて持っていくようにしています。普通ならすぐに流れる量ですが、その量で流れが悪いようなら生活するのに不自由さを感じると思います。
電気関係
電気は電気の総容量を確認します。
古い家では電気容量が小さい家(20~30アンペア)も多いので、家電をよく使う場合は事前に確認しておくほうがいいです。
電気容量は分電盤を見ればわかります。
…多すぎニャ。
全部みるのはそれなりに時間がかかります。
一度に全部見なくてもいいと思いますよ、内覧は一度しかできないわけじゃないので。
日にちを変えて何度か内覧するのがいいと思います。
で、内覧しながら、もしくは内覧後でも構わないので不動産屋に質問します。
不動産屋に質問したこと
● 再建築可能か?
● セットバックは必要か?
● 隣地境界線は定まっているか?もめたりしていないか?
● 水道管の口径は?
● ガスは都市ガスか?
● 下水は本下水か?
● 土地は所有権か?
● なんで売りに出されたのか?
などが挙げられます。もちろんこれら以外にもありますが。
よくわからない言葉があるニャ。
では、簡単にそれぞれ説明を加えますね。
再建築可能か?
建て替えができるかどうか。建て替えるつもりがなくても、確認しておくほうがいいです。再建築不可の物件ではローンが組めないこともあるので。また、再建築不可の物件の場合は、値切り交渉の余地があるとも言えます。
セットバックは必要か?
これも建て替えに関係するものです。建物の前面道路が4mに満たない物件の建て替えを行う場合、前面道路の中心線から2mとなる範囲には建物を建てることができません。これをセットバックといいます。セットバックが必要な場合、これも根切り交渉のネタとなります。
隣地境界線は定まっているか?もめたりしていないか?
古い物件では曖昧になっていることがちょくちょくあるので確認が必要です。特にもめてる場合はめんどくさいです。
水道管の口径は?
水道管の口径が小さいと水の出力が弱くなりやすいです。特にファミリー物件の場合は、複数箇所で同時に水道を使う機会もあると思うので、確認しておくほうがいいです。
ガスは都市ガスか?
ガスには主に都市ガスとプロパンガスがあります。プロパンガスの方がガス代が高いです。ただしプロパンガスの物件だとしても、ガス管が敷地内まで来ていることもあるので、そのあたりも聞いてみてください。
下水は本下水か?
エリアによっては浄水槽やくみ取りを使っているところがあります。
土地は所有権か?
定期借地権などでは住める期間が決まってしまいます。あと、所有権でも抵当権がついたままでは売ることができないので、抵当権抹消しているかも確認する必要があります。
なんで売りに出されたのか?
この項目が実は一番大切。物件を手放す理由は人それぞれです。理由によっては買うこと自体を再検討したほうがいい場合もあります。また、値切り交渉の余地があるかどうかも、売却理由から判断できる部分もあるため、一度は聞いておきましょう。ただ、その不動産屋が知らない場合もあります。その時は売り主、もしくは売り主が持ち込んだ不動産屋に確認をとってもらうようお願いしましょう。
質問いっぱいニャ。
ところで売り主が持ち込んだ不動産屋って書いてるけど、内覧してくれる不動産屋のことじゃないニャ?
事前に打ち合わせしたかのうような質問ですね、にゃん太さん。
にゃん太は、名アシスタントニャ。
忖度ハンパないニャ。
…話を進めましょう。
実は内覧してくれる不動産屋が、売り主が売却の仲介を申し込んだ不動産屋と同じ場合と、違う場合があるんです。
仲介業者(不動産屋)について
不動産屋はそれこそ数多く存在していますが、それぞれ不動産屋独自のネットワークでつながっています。
ある不動産屋(A店)に売却仲介の申込みが入ったとします。
A店は自分でも買い主を探しますが、それと平行して不動産屋独自のネットワークにも売却物件の情報を流します(流さないこともあります)。
別の不動産屋(B店)が不動産屋のネットワークからその売却物件情報を見つけ、自分の担当エリアに該当しているなどの理由から、自分の顧客にその販売物件の情報を流すことがあるわけです。
この場合、買う側としてはA店とB店どちらに行くほうがいいと思いますか?
?どっちでもいいニャ。
もちろん、A店・B店どちらでも買えますが、A店がどのお店かわかるならA店にお願いするほうがいいです。
なにか違うニャ?
まずは情報量。
直接、売却をお願いされた不動産屋は売り主とつながっています。
売り主しか知らない情報を得やすい状況と言えるでしょう。
そのため、質問に対するレスポンスもいいです。
それと交渉力。
不動産屋が売買を仲介する場合の収入は、仲介手数料となります。
この仲介手数料は売り主と買い主、それぞれから受け取るものです。
もし、買い主がB店から購入する場合、売り主からの仲介手数料はA店に、買い主からの仲介手数料はB店に支払われることになります。
しかし、買い主がA店から購入する場合は、売り主・買い主両方から仲介手数料がA店に支払われることになるのです。
つまり、A店からしたら、他の不動産屋で買われるよりも自分のところで買ってもらいたいので、買い主の希望が通るように協力してくれやすくなります。
だいぶ違うニャ
ただ、売り主がどの不動産屋に持ち込んだのかは、普通ではわかりません。
どうにかならないニャ?
不動産業者と仲良くなって教えてもらうとかですかね。
まぁ、教えてくれるかどうかわかりませんが。
…役に立たないニャ。
ま、そういうこともあるよっていうプチ情報ということで(汗)
リフォームについて
話を戻しますが、内覧ではリフォームについても検討しておくほうがいいです。
リフォームが必要かどうか、必要な場所はどこか、いくらくらいかかるのか、などですね。
不動産投資をしている人は、経験や不動産仲間の情報からなんとなく費用の概算ができたりするんですが、普通はわからないので不動産屋に聞いてみてもいいです。
ただ不動産屋はリフォーム業者ではないので、担当者によって反応はまちまちです。
リフォーム業者にお金を支払って、内覧時に同行してもらう人もいますので参考までに。
あ、そういうことで言えば、内覧時に大工さんや建築士に同行してもらう人もいますよ。
餅は餅屋ニャ
内覧の結果…
まぁ、そんなことを見ながら質問しながら内覧をしまして…
結果、ある中古戸建を購入することに決めました。
値切ったニャ?
交渉したかったんですけどね…
売却理由を聞くと「親から相続で引き継いだ物件で必要ないから売却したい」ということらしく、「急いでいない」そうなんです。
さらに1年くらい前から売りに出しているけど売れなくて、最近やっと2割ほど売却価格を下げたばかり。
下げたあとに数件内覧が入ったけど、その全部が値切り交渉付きの買い付けだったらしく、全部断ったみたいなんです(このとき実際の指値価格も教えてくれました)。
まぁ、販売価格は投資物件としては高いですが、実際に住むことを考えれば許容範囲内だったので、言い値で決めました。
というわけで、今回はこのへんで。
次回は、仮契約から本契約までを書く予定にしています。
ようやく「新居探し」編が完結ニャ。長いニャ。
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