今回は、サラリーマンが「兼業大家」になるためのポイントを書きたいと思います。
ちなみに「不動産投資」とよく言われていますが、「不動産賃貸業」という方が正しいと思います。
どう違うﾆｬ？
それについては、またのちほど…
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バイトと不動産賃貸業との大きな違い
副業って本業の休みの日にするのが普通ﾆｬ
普通そうですよね、給料は労働の対価として支払われるものですから。
わかりやすい例えは、バイトです。
働いた時間の分だけ決められた給料が支払われるので。つまり休日を削った分だけ、お金がもらえます。
掛けた時間とお給料の金額が比例するﾆｬ
では不動産賃貸業は…
一度仕組みを作って入居者が入れば、毎月決まったお金が手元に入ります。
そうなれば、自分の時間を使わなくてもお金が入ってきます。
不動産賃貸業が「権利収入」と呼ばれる所以ですね。
勝手にお金が入ってくるﾆｬ！？
そうです。不動産賃貸業の「結果」だけ切り取れば、そのように見えます。
でも、そうなるためには「仕組みづくり」と「入居者がいる」ことが必須です。
入居者がいなければ収入はゼロです。
！！！
不動産投資がもてはやされているのは、「不動産を貸し出せば、自分が働かなくても毎月お金が自動的に入ってくるよ～」っていう美味しいところだけをクローズアップしているからです。
本当はそこに至るまでの「過程」が大切で、そこを疎かにしてしまうとお金が入るどころか、お金がかかるだけになってしまいます。
不動産賃貸業は投資ではない？？
不動産「投資」という言葉にだまされやすいですが、不動産投資は不動産賃貸業という「事業」です。
ちゃんと目的を持ちプランニング（事業計画）して取り組まなければ、結果はついてきませんし、長続きもしません。
らくして儲けられる「うまい話」はないﾆｬ…
そういうことですね。
でも、ちゃんと計画を立てて地道に取り組んでいけば、結果は出やすいと思います。
先行事例は腐るほどあるので。
真似ればいいﾆｬ
そうですけど、真似るにしても誰でもいいわけではありません。
自分と「状況」と「目的」とが似ている人で成功した人を真似るのが一番だと思います。
僕が不動産賃貸業をする目的と目標とそのリスク
参考までに僕の場合、目的は「もうひとつのお財布づくり」です。
目標とする規模ですが、脱サラできるほどの大規模ではなく、「お給料と同程度の家賃収入を得ること」としています。
目標の規模が決まると、取るべきリスクの大きさも変わります。
やはり大きく稼ぐためにはそれなりのリスクを取る必要があります。
ただし、小さい規模だからといっても、選択次第では大きなリスクを背負うこともあるので注意が必要です。
小さい規模でやる場合の大きなリスクってなんﾆｬ？
いろいろですが…
小さい規模でみられる特徴的なリスクといえば、「リスクを分散化しにくい」ということですかね。
手持ちの物件数が少ないと1戸あたりの家賃収入が全体の家賃収入に占める割合が大きくなるため、1戸でも空室となるとその減収率は高くなってしまいます。
同じように物件を修理したりする場合も、収入に対する支出率が高くなりがちです。
単純化すると、物件を1戸しか持っていない場合を想像すればわかりやすいです。
その1戸に入居者が入れば、収入は100%
その1戸が空室に慣れば、収入は0
（厳密に言えば維持費がかかるのでマイナス）
その1戸を修理すれば、収入よりも支出の方が大きくなりやすい
だから、小規模だからリスクが必ず低くなる、というわけではありません。
逆に、リスクの分散化という点からいえば、大規模に行うほうがリスクコントロールはしやすいともいえます。
じゃあ、大規模にする方がいいﾆｬ？
そこで大切なのが「目的」です。
なんのために不動産投資をするのかがブレてしまうと、とらなくてもいいリスクを取ってしまうことになります。
リスク管理について
リスク管理で大切なことは「リスクの把握」と「そのリスクへの対策」です。
リスクが「ある」ことがダメなのではありません。
リスクを「想定できない」ことが問題なのです。
敵を知り己を知れば百戦殆うからずﾆｬ
…にゃん太さん、猫ですよね？
あと、僕が兼業大家をする上ではずせないポイントが、アウトソーシングです。
アウトソーシングﾆｬ？
そうです、日々の物件管理・入居者対応は自分でしません、すべて管理会社任せです。
お金かかるﾆｬ？
もちろん、毎月管理料がかかります。
大家仲間の中には「自主管理」（自分で物件管理と入居者対応をすべて行う）している人は少なくありません。
でも、管理会社にお願いした方がメリットがあると僕は思うのでお願いしています。
どんなメリットﾆｬ？
そうですね…
にゃん太さん、もし住んでる家が雨漏りした場合、すぐに修理してほしいですか？
もちろんﾆｬ
それです。
賃貸物件の場合、雨漏りなど物件に不具合があれば入居者から大家にクレームが入ります。
その訴えにリアルタイムで対応しない場合、その入居者は住み続けたいと思ってくれるでしょうか？
いやﾆｬ。
クレーム対応が不十分だと、退去率が一気に上がります。
逆に、適切な対応が取れれば安心して住んでいただけます。
この差は大きいです。
自営業との兼業や専業大家など、いつでも電話対応が取れる人は自主管理でも適切なクレーム対応が取れるかもしれませんが、サラリーマンとの兼業大家の多くはリアルタイムでの対応が難しいのです。
それにこれは個人的にですが、24時間365日いつ電話がかかってくるかわからない状況で生活するのは、僕はイヤです。
これらを解消することができるのが、管理会社にお願いするメリットと言えます。
まとめ
まとめると、サラリーマンが兼業大家をするには、
● 目的を明確に持つことでリスクを管理しやすくする
● アウトソーシングを活用する
この2点を土台とすることがポイントとなります。
安心して取り組める環境づくりが先決ﾆｬ♪
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