「新居探し」の続きです。
メリット・デメリット…
で、ご主人は持ち家ニャ?賃貸ニャ?新築ニャ?中古ニャ?
・・・。
すごく迷いました。
なんせ自分たちが実際に住む家ですからね。
家探しの中でも大きな選択となるのが、タイトルのとおり「持ち家or賃貸」「新築or中古」になります。
あと「戸建てorマンション」なんていうのもありますが。
結論から言えば、どれもいいところもあれば悪いところもあります。
グレーな答えニャ。
どっちがいいかはっきりしないとモヤモヤするニャ
はっきりと「こっちがいい!」とか決まってるなら、そもそも悩んでませんよ。
…たしかにニャ
ですが、それぞれにメリットとデメリットがあるので、そこは押さえておく必要があります。
その人が置かれている状況などにより、その人にとってはどちらがいいかが決まることがあるので。
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まず僕の結論から
ちなみに、今回の新居探しで僕が選んだのは
● 持ち家
● 中古
● 戸建て
です。
なんでニャ?
まぁ、それはのちほど。
とりあえず、それぞれのメリットとデメリットをざっくりと確認したいと思います。
まずは「持ち家vs賃貸」から
「持ち家vs賃貸」のメリットとデメリット
持ち家の主なメリット
● 資産形成になる
● ローンが終わると住居費が抑えられる
● 持ち家を担保にお金を借りることができる etc
持ち家の主なデメリット
● 転居しづらい
● 固定資産税や都市計画税を毎年支払う必要がある
● 建物に対する火災保険に入る必要がある
● 建物のメンテナンス費用が発生する etc
賃貸の主なメリット
● 転居が比較的しやすい
● 住宅ローンを組まなくていい(借金を背負わない)
● 建物のメンテナンス費用を出さなくていい etc
賃貸の主なデメリット
● 自分の資産ではない
● 2年毎の更新が必要(その際に更新料が必要な場合も多い)
● 常に住居費がかかる etc
裏返しになってるニャ
比較する作業って「違うところを探す」作業になるから、それは仕方ないです。
「持ち家vs賃貸」のメリットとデメリットの考察
「持ち家vs賃貸」の比較ポイントは「資産」「転居」「お金」になります。
それぞれについて自分の将来設計と照らし合わせながら検討するのがいいと思います。
僕の場合は、
資産
別にこだわりがない。
どちらかといえば、せっかく毎月お金を払うなら自分のものになる方がいいかな、という程度。
転居
ちょっと考える。
ライフスタイルによって家の規模や住むエリアを変更した方がいい場合もあるので。
ただし持ち家を選んだとしても、転居したいときはその物件を賃貸物件として貸し出せばいいと考えるので、持ち家でもそれほど足かせには感じない。
お金
優先順位No.1。
特にランニングコストは抑えていきたい。
?その希望に近いのを選んだら、「持ち家」じゃなくて「賃貸」になりそうな気がするけど、違うニャ?
たしかに「持ち家or賃貸」だけの選択でみたら、賃貸の方が合っているかもしれません。
でも、持ち家は「新築」にするのか「中古」にするのかで、その特徴が大きく変わります。
というわけで、次は「新築or中古」を比較していきます。
「新築vs中古」のメリットとデメリット
新築のメリット
● 新しい(新品)
● 購入時にリフォームの必要がない
● 自分の好みに合わせた設計が可能
● セキュリティが高い
● 固定資産税の軽減期間がある
● 不動産取得税の軽減制度がある
● 瑕疵担保責任期間が10年ある
● 耐震性が高い
新築のデメリット
● 物件価格が高くなりやすい
● 建物に消費税がかかる
中古のメリット
● 物件価格が抑えられやすい
● 建物に消費税がかからない(売り主が個人の場合)
● リフォームやリノベーションで自分好みにアレンジできる
中古のデメリット
● 古い・老朽化していることもある
● 購入後、リフォームやリノベーションが必要となることも
● セキュリティ・耐震性に問題があることも
● 瑕疵担保責任の期間が短い(2年ほど)もしくは「ない」ケースも
新築のほうが良さそうニャ
「新築vs中古」のメリットとデメリットの考察
こうやって書き出すと、新築のメリットってすごいですよね。
それに引き換え中古はデメリットの多いこと…
でもご主人は「中古」にしたニャ。なんでニャ?
一番の理由は「お金」ですね。
「持ち家vs賃貸」のところでも書きましたが、ランニングコストを抑えたかったというのが一番です。
新築のメリットにこれだけ魅力的なものが多く並んでいるのは、それを担保するだけの「お金」がかかるということです。
それでなくても新築物件は「新築プレミア」みたいなものが物件価格に乗っかっているので、中古物件と比べるとかなり割高に感じてしまいます。
新築プレミアってなんニャ?
そういう言葉が一般的に使われているかは知りませんよ?
ただ、大家仲間のあいだではそう言っています。
たとえば新築の物件を購入して、一度も住まないまますぐに売りに出したとします。
その場合、いくらで売りに出せると思いますか?
住んでなくて買ってすぐなら、買ったときの価格と同じじゃないニャ?
そう思いたいですが、違うんです。
一般的には新築価格から2割ほど下がると言われています。
そんなに下がるニャ!?
たとえば新築価格が3000万円なら、購入後住まずにすぐ売りに出した場合の価格は約2400万円ほどとなるわけです。(もちろん物件や状況にもよりますが)
この場合、新築プレミアは約600万円というわけです。
新築プレミア…すごいニャ
人によって感じ方は違うと思いますが、そんな新築プレミアが乗っかってるようなものを買うのは、すごく損した気持ちになるので新築を避けたというのもあります。
…なんとなくわかるニャ
それに、不動産賃貸業をやっているからか、中古物件に抵抗がないんですよね。
むしろ中古物件の方が、馴染みがあるくらいです。
でもやはり一番の理由は「お金」ですね。
僕、いま40歳なんですけど、住宅ローンって35年とか長くひっぱることができるんです。
その方が月々の返済額が安くなり負担が軽くなる(ような気がする)ので、利用する人が多いようです。
でも、僕がそれを使うと完済するのは75歳…
後期高齢者突入ニャ
えぇ。
そんな歳までローン抱えていたくないです。
というわけで、ローンの期間は20年、60歳で完済となるようにしたいと考えました。
あと、ボーナス払いは怖いのでしません。
ローンの期間と月々住宅費にまわせる金額(これはナイショ)が決まると、金利変動により幅はありますが、おおよその購入可能な物件価格の上限が決まります。
あ、前回、特に大切って言ってたやつニャ
そうです。
これを決めとかないと、不動産屋さんのセールストークにのせられてしまう可能性が上がってしまいます。
で、この購入可能上限価格では新築物件を検討するには厳しかった…というわけです。
…せちがらいニャ。
まぁ、ちゃんと住めるならいいんです。
で、ついでに「戸建てorマンション」の比較をサラッとしておきます。
「戸建てvsマンション」の特徴
戸建ての特徴
● 騒音問題が起きにくい
● プライバシーが守られやすい
● 庭付きや駐車場付きの家を持つことができる
● 複数階を持つことができ、家族の距離感を物理的に調節しやすい
● 自分の裁量で建て替えやリノベーションが自由にできる
マンションの特徴
● 防犯性・防災性が高い物件が多い
● 駅に近い物件が多い
● 気密性が高い
● 戸建てより物件価格が抑えられやすい
●バリアフリー化しやすい
「戸建てvsマンション」の特徴の考察
「戸建てvsマンション」は、メリット・デメリットで書かないニャ?
んー…マンションにそれほど興味がないので(笑)
これはあくまで僕個人の意見ですからね、上でも書いたようにマンションはマンションでいいところはたくさんあります。
ただ僕は自分が買うなら、できればマンションは避けたいというだけです。
賃貸で住む分には、マンションがいいんですけどね。
なにがイヤニャ?
マンションって「団体行動」なんですよ、それこそ何をするにしても。
もっと言ってしまえば「運命共同体」的な。
…ご主人個人の見解と受け取ってよろしいかニャ?
えぇ、あくまで僕個人の見解として聞いてください。
そのマンションの将来がどうなるかは「管理組合」次第とも言えます。
極論、将来自分は建て替えたくないと思っていても、5分の4の賛成があれば建て替えられてしまうんですよ?
自分の家なのに自分ですべて決めることができないのって、本当に自分の資産といえるのか??
…って思ってしまうんですよね。
あくまでご主人個人の見解でお送りしましたニャ
…失礼しました、話を戻します。
というわけで最初に書いた結論どおり、僕の選択は「中古の戸建を購入する」ということになりました。
物件を探す時は優先順位も大切
あと、僕の物件探しの優先順位ですが、
価格
毎月の住居費として出せる金額×60歳までの20年間(240ヶ月)+α(利子)
エリア
僕の実家と妻の実家、あと職場、この3箇所と離れすぎないところ
間取り
狭い方がいい(2LDK狙い)
駐車場
ある方がいいけど、なければ駐車場は月極でも可
駅からの距離
できれば近い方いいが、日常的に駅を使わないので自転車の範囲内なら可
これくらいは物件を見る前に決めていました。
まぁ、ネットとかで検索するときの検索条件ですよね。
逆に検索しながら自分の希望を客観視していくのもアリです。
次回は、実際に物件を見つけて不動産屋へ行ったときのことを書きたいと思います。
このシリーズ長そうニャ…
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