前回で終わらす予定だった「半熟家長、家を買う」シリーズ…
嘘つきﾆｬ
そんなつもりはなかったんですよ、ほんと。
…嘘つきの常套句ﾆｬ
すみません。
ちなみに今回の記事が初めての方は、お時間のあるときにでもこのシリーズの過去記事をチラ見していただければ泣いて喜びます。
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まずはおさらいから…
前回のブログの続きになります。
前回は家を購入する意思が固まったところから、住宅ローンの事前審査申し込みまでの話をさせていただきました。
1. 購入物件決定
2. 買い付け申し込み・価格交渉・申込金支払い
3. 住宅ローン事前審査の申し込み
4. 物件購入の本契約・手付金支払い
5. 住宅ローン本審査申し込み
6. 決済（残代金支払い）・住宅ローンの融資実行・登記申請・鍵の引き渡し
今回は｢4｣の物件購入の本契約・手付金支払いから、決済までを話したいと思います。
では、続きをどうぞﾆｬ！
物件購入の本契約・手付金支払い
買い付けが通ったら（売り主側から承認が得られたら）、次はいよいよ本契約です…といいたいところですが、ワンクッション入ります。
項目にないやつﾆｬ
分けようかどうか迷ったんですが、本契約の前準備みたいなものなので一緒にしました。
それは「重要事項説明書と売買契約書の確認」です。
重要事項説明書ってなんﾆｬ？
対象となる土地と建物について詳しく書かれている書類です。
専門用語が多く登場しますし、不動産関係の法令に基づいて書かれているので、初めてだとちんぷんかんぷんです。
ちんぷんかんぷん…それじゃ確認のしようがないﾆｬ
でも、大丈夫。
専門の資格を持った人がマンツーマンで説明してくれます。
わからない言葉や言いまわしなどは、その都度質問して確認するようにしてください。
売買契約書も同様ですが、どちらの書類も非常に重要なものになります。
あいまいにせずに、ちゃんと確認を取るようにしましょう。
たとえば、
「契約後から鍵の引き渡しまでの期間中に対象物件に生じた損害について誰が責任を負うのか」
についての記載なんかは重要なものと言えます。
誰の責任になるﾆｬ？
いちおう法律上は「買い主」になるんですが、特約で「売り主」の負担にすることも可能です。
今回のケースでは重要事項説明書に最初からその特約がついていたので何も言いませんでしたが、ついていないときは確認するようにしています。
聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥ﾆｬ
本当にそうです。
仲介業者も買い主が素人だってことは百も承知なので、ここは素人の強みを活かして納得いくまで質問しましょう。
で、その後にいよいよ本契約です。
このとき初めて売り主と売り主側の仲介業者と同席することになります。
ドキドキﾆｬ
ま、そうですけど、仲介業者を挟んでいるので売り主と買い主が直接やり取りする場面はありません。
お互い話しかけなければ、まったく話さずに最後までいくことも普通にありますよ。
それはそれでさみしい気がするﾆｬ
そこは個人の自由です。
以前、投資物件として契約するときに、売り主から「あの家はいいですよ、日当たりもいいですし。いつ引っ越しされるんですか？」と聞かれ、「賃貸にまわすので、僕は住みません」というのが、気が引けて言葉を濁した経験があります。
たしかにその物件に愛着のある元持ち主に対して「他人に貸すための投資用物件です」とは言いづらいﾆｬ
なので、サラッと終えられるなら、それはそのほうがいいときもあるかなと。
話を戻しますね。
この本契約では、契約書などの書面に署名・捺印をすることになるのですが、この場でも不明点が残っているなら遠慮せずに質問するようにしましょう。
先程も書きましたが売り主も同席しているので、売り主しか知らないような質問をしてみてもいいと思います。
僕が今回売り主にした質問では、
● 過去にシロアリ駆除などを依頼したことはあるか？
● 雨漏りなど不具合を感じたことはあるか？
● 空き家の期間はどれくらいあったのか？
● 近所付き合いで気をつけなければならないことはあるか？
などですね。
最後の質問が変わってるﾆｬ
意外と大切なんですよ。
これは投資物件のときにも聞いている質問項目なんですが、周辺の物的環境は自分でも確認できること多いけど、人間関係はそこに住んでいる人しか分からないことなんです。
また、仲介業者を通して質問した内容でも、あらためて売り主に質問することで微妙にニュアンスが違ってたりします。
質問は仲介業者にするだけじゃないってことﾆｬ
さて、疑問点などがすべてクリアになれば各書面に署名・捺印します。
そして「手付金」の支払いです。
これは売買代金の一部を先払いする感じですね、一般的に売買代金の1割程度です。
買い付け申し込み時に支払った申込金を手付金の一部に充てることができます。
この手付金は「代金の一部先払い」というのとは別に、売り主もしくは買い主が何らかの理由で一度結んだ契約を解除する時にも関係してくるんです。
具体的には、買い主側の理由の場合は「買い主が手付金を放棄する」ことで、売り主側の理由の場合は「売り主が手付金を倍にして買い主に返す」ことで、契約を解除することができます。
にゃん太さん、前回のブログで「覚えておいてください」って言ったこと、覚えてますか？
…そんな昔のこと忘れたﾆｬ。
そんな昔ではありませんが、覚えてないんですね。
「ローンを組むときには買い付け申込時にローン特約を付ける必要がある」
ということです。
あ、思い出したﾆｬ！それ気になってたﾆｬ！
…白々しいですが、まぁいいでしょう。
この「ローン特約」が関係するのが、契約解除のときなんです。
もし仮に住宅ローンの審査に落ちてお金を用意することができなかった場合、買い主は物件を買うことができません。
なので、この場合は「買主側の理由」により契約が解除されるため、本来なら「手付金を放棄」しなければならないのですが（売り主から手付金を返してもらわない）、この「ローン特約」をつけておけば「ローンが組めずに契約が解除される場合に限り、買い主は売り主から手付金を返してもらえる」んです。
買い主ラッキーﾆｬ
まぁ、買いたい物件が買えなかったわけですから、買い主もアンラッキーなんですけどね。
でも、「契約自体なかったこと」にできるので、ローン審査に過剰にドキドキする必要はなくなるわけです（ただし、この「ローン特約」には有効期限があるので、あらかじめ契約で定められた期日までに契約解除の手続きをしなければ、特約は無効となってしまいます）。
もちろん、仲介業者が「このお客さんは住宅ローン組めそうだな」っていうのをある程度判断してるからこそ、「ローン特約」をつけてもらえるんですけどね。
あ、それで最初に「勤め先」とか「年収」とかを聞くﾆｬ？
そうそう、そういった情報の本来の使いみちは、その顧客の属性を判断するためです。
ご主人の前の説明だと、悪用目的一択だと思ったﾆｬ
あれは僕個人の見解なだけです、不動産屋側が得するように利用しようと思えばいくらでも手はあるということを「妄想」したに過ぎません。
…また話は逸れましたが、これで無事本契約も終了です。
住宅ローン本審査申し込み・融資承認
契約が済むと必要な書類を揃えて、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。
もちろん申し込み先は、仮審査を通った金融機関です。
本審査はだいたい2週間前後、遅いところだと1ヶ月程度かかることもあるので、手際よく申し込みましょう。
必要書類って多いﾆｬ？
複数あります。
今回、僕のケースでは仲介業者が必要書類を揃えてくれたので、あまり手間には感じませんでしたが、自分で揃えなければならないケースもあるようです。
気になるようなら、事前に仲介業者に確認を取るといいと思います。
本審査で承認が得られれば、金融機関からすぐに連絡がくるはずなので、その後は決済の準備に移っていきます。
ただ、希望融資額より少ない額で承認がおりるケースもあります。
その場合は、投入する自己資金を増やすか、他の金融機関へ申し込みしなおすかなどを再検討する必要があります。
場合によっては、購入を諦めるという選択肢を取らなければならない可能性もありえます。
購入を諦める場合は、定められた期日までに契約解除の手続きを行うことになります。
決済（残代金支払い）・住宅ローンの融資実行・登記申請・鍵の引き渡し
やっと大詰めですね、決済です。
いよいよ家が手に入るﾆｬ
これは住宅ローンを組んだ金融機関の一室で行うことが多いです。
不動産屋じゃないﾆｬ？
大きなお金をやり取りしないといけないので、金融機関のほうが都合がいいんです。
大量の札束を持って移動するのは、余計なリスクを背負うことになりますからね。
ただ…実は決済の前に済ませておくことが抜けているんです。
…ぇ。まだなにかあるﾆｬ。
売り主と買い主が立ち会っての物件内覧会と境界位置の確認です。
これは本来、住宅ローンの承認が得られて決済に進む前に行われるものなのですが…
僕はこれをしたことがありません。
しなくていいものﾆｬ？
いや、したほうがいいんでしょうけど…
中古物件の場合、立ち会ってもらったところで何も変わらないというか…
境界位置も境界杭があればそれでいいですし…
…めんどくさがって、してないだけﾆｬ
…反省します。
というわけで僕はしたことありませんが、これから買うであろう皆さんはちゃんとしてくださいね（説得力なし）。
特に新築を購入する人は必ず行ってください、施工不良箇所がみつかれば補修工事を行ってもらわなければならないので。
引き渡し前の立ち会いで指摘しておかなければ、引き渡し後に対応を求めても対応してくれないこともあるので、重要なポイントです。
で、決済です。
ただ住宅ローン契約自体はこの決済日よりも前に行われることが多く、この場合は融資実行日と決済日が異なります。
それでなにか変わるﾆｬ？
変わりません。
でも決済日にバタバタしなくて済むという意味では、日程がずれているほうがゆっくりできます。
決済当日に行うことは
● 残代金支払い
● 登記申請
● 鍵の引き渡し
● 手数料支払
になります。
売買価格から手付金を差し引いた額が残代金になります。
金融機関で行うため、現金のやり取りではなく口座振込で行うのが一般的です。
登記は基本、行政書士の先生にお願いすることになります。
その日のうちに行ってもらう必要があるため、決済日は行政機関が開いている平日に設定されます。さらに言えば、午後に登記手続きが行えるよう午前中に設定されることがほとんどです。
残代金の支払により、物件が引き渡されることになるのですが、さすがに物件は持ち運べないので「鍵」を引き渡すことで物件の引き渡しとなります。
ただし中古物件の場合、防犯上の理由から鍵はできるだけ早く交換するほうがいいです。
最後に手数料を支払います。
支払い先は、仲介業者と登記を代行していただく行政書士の先生です（行政書士の先生には手数料以外に登記費用も合わせて支払います）。
支払額については仲介業者から事前に知らされるので、決済日までに用意しておく必要があります。
これでやっとマイホームを手に入れました。
あれ？「イレギュラー」の話がなかったﾆｬ
あー…、忘れてました。
イレギュラーの話
一般的な流れは今回と前回に書いたとおりなんですが、今回なぜか本契約の翌日に売り主の仲介業者から対象物件の鍵を受け取っているんです。
鍵の引き渡しって、クライマックスのやつﾆｬ？
そう、本来は代金をすべて支払ってから受け取るやつです。
それがなぜか、まだ住宅ローンの本審査も通ってない段階で、僕が預かることに。
？？？
普通じゃありえない話ですよ、もちろん売り主も知らないことでしょうから。
鍵を預かることになった経緯は「リフォームの見積もりをとるために物件を確認したい」と売り主側の仲介業者に連絡をとったことからはじまりました。
それが本契約の翌日のことです。
その日は対象物件で待ち合わせて一緒に寸法などを測ったり写真撮ったりしたんですが、その帰り際に売り主側の仲介業者が「リフォーム業者とか呼んで物件見てもらったりするんでしょ？鍵持っていたほうが何かと都合いいでしょうから渡しておきますね」と…
・・・
で、鍵を僕に渡して帰っていったんです。
ダメなやつﾆｬ
えぇ、ダメなやつです。
僕が売り主なら仲介業者を変えてもらうくらい、ダメなやつです。
やっぱり「変人」だったﾆｬ
それと実はもうひとつイレギュラーな事態に遭遇したんです。
今回、2018年5月28日が本契約で、2018年6月22日に決済・鍵の引き渡しが行われました。その間に大きな出来事があったんですけど、なにか分かりますか？
にゃん太が脱走したﾆｬ。
…ありましたね、そんな事件。
でも、それではないです。
2018年6月18日に大阪府北部を震源とした「大阪府北部地震」です。
すごい揺れたやつﾆｬ！家の中、すごい走りまわったﾆｬ！
…わが家は地震よりそっちの被害のほうが大きかったです。
そうじゃなくて、今回の物件のあるエリアもその地震の影響でかなり揺れたんですよ。
地震によって物件が損傷している可能性があるわけです。
大変ﾆｬ！どうだったﾆｬ？？
良かったのか悪かったのか、今回の地震の被害と断言できる被害はありませんでした。
良かったのか悪かったのか？？良かったに決まってるﾆｬ
もちろん無事物件を購入できたことはよかったです。
ただ、地震のせいで損害が出た場合、責任は「売り主」側にあるという特約をつけていたので、売り主側の負担で物件を修理することができたんです。
そしてあわよくばその損害に関係するほかのところの修理も…（ごにょごにょ）なんて考えてなかったですよ？
…考えてたやつﾆｬ
でもまぁ、本契約から引き渡しまでの短い期間中になにか起こるなんてありえない、って思ってたんですけど、今回の件でその考えはあらためないといけないなと思い知らされました。
災いは忘れた頃にやって来るﾆｬ
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